文档介绍：33-40
2004年土地估价实务考试试题:
一、计算题(共3题,各题分别为30分、30分、40分,共100分。答题要求列出算式、计算过程和计算结果;需按公式计算的,要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分,计算过程保留两位小数,最后结果保留整数,单价的单位为元/平方米、总价单位为万元。请在每题下方空白处答题)
(一)M公司于2002年11月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼,总建筑面积为15000平方米,占用土地面积12480平方米,该写字楼除10000平方米自用外,其余部分用于出租。2004年11月1日,M公司为核实资产,需对该土地使用权价格进行评估。
经调查,该写字楼所占土地为2000年11月1日取得的国有出让土地,出让年期为50年,写字楼于2001年11月1日建成,当时建筑造价为每建筑平方米2300元,房屋耐用年限为60年,残值率为2%。该写字楼现时出租部分的月租金为每建筑平方米60元,比市场同类物业平均月租金低5元,市场平均空置率为10%,出租经营过程中的营业税为年租金的5%,维修费为重置价的2%,管理费为年租金的3%(以实有建筑面积计算,不考虑空置),%,房产税为原造价70%%。目前,该类物业的建筑造价为每平方米2500元,房屋还原利率及土地还原利率分别为8%和6%。请根据上述资料测算该土地于2004年11月1日的单位面积地价和总地价。
(一)审题
(1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价期日的单位地价和总地价,即要求计算两种形式的土地价格。
(2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类:一是有关估价对象资料,审题时需留意估价期日、估价对象范围(是否含地上建筑物)、权利状况、土地出让时间及出让年期等地价影响因素;二是市场调查资料,该类资料是解题的基础,也是选择方法的主要依据。本题主要给出了同类物业的客观收益和运营费用,建筑物的重置价格等资料,审题时需留意所给资料的具体说明;还要注意题目中给出了哪两种还原率,这对确定解题思路至关重要。
(3)审查关键内容,考虑资料取舍。本题所给资料较多,既有房屋实际造价,又有房屋重置价格;既有写字楼的实际租金,又有市场客观租金。审题时要考虑哪些资料能用,哪些资料不能用,做出初步判断。另外,本题对各项出租费用(如管理费、保险费、房产税等)的费率取值基数作了详细说明,审题时应注意。
(二)解题思路与方法选择
本题提供了写字楼的客观收益和运营费用,建筑物重置价格,房屋还原率、土地还原率等相关参数,可采用收益还原法评估。
由于题目中并未直接给出土地的收益费用资料,需从房地纯收益中剥离出土地纯收益,再采用适当的收益还原法公式计算土地价格。具体思路为:①从房地总收益中扣除房地总费用得到房地纯收益;②根据房屋重置价格计算房屋现值,结合房屋还原率计算房屋纯收益;③从房地纯收益中扣除房屋纯收益得到土地纯收益;④根据土地纯收益、土地还原率计算剩余使用年限下的土地收益价格。
(三)公式与计算步骤
土地价格=土地纯收益×[1—1/(1+土地还原率)土地收益年期]/土地还原率
土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益
房屋纯收益=房屋现值×房屋还原率
(1)选择计算方法。根据题意,估价对象为有收益土地,适用于收益还原法评估。
(2)计算房地年总收益。采用客观租金,写字楼自用部分也应计算收益。即
房地建筑面积月租金=60+5=65(元/平方米)
房地年总收益=建筑面积月租金×月份数×建筑面积×(1-空置率)
=65 × 12 × 15000 ×(1-10%)=1053(万元)
(3)计算房地年总费用:
年营业税=房地年总收益× 5%=1053 × 5%=(万元)
年管理费=房地实有建筑面积年总租金× 3%
=65 × 12 × 15000× 3%=(万元)
年维修费=重置价× 2%=2500×15000×2%=75(万元)
年保险费=重置价×%=2500×15000×%=(万元)
年房产税=原造价×70%×%=2300 ×15000× 70%×%=(万元)
(这里取原造价,即2300元/平方米)
房屋年折旧费=(房屋重置价—残值)/49
=(2500—0)/49 ×15000=(万元)(残值为零)
房地年总费用=营业税+管理费+维修费+保险费+房产税+房屋年折旧费
=++75+++=(万元)
(4)计算房地年纯收益:
房地年纯收益=总收益—总费用=1053—=(万元)
(5)计算房屋现值: