文档介绍：土地流转信托或大有所为
土地流转信托或大有所为
土地流转信托近期成为市场热点,城镇化推进使土地改革概念走热,十八届三中全会又释放出土地流转将加速推进的信号
十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中明确提出:加快构建新型农业经营体系。坚持农村土地集体所有权,依法维护农民土地承包经营权,发展壮大集体经济。稳定农村土地承包关系并保持长久不变,在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下,赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能,允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。
土地流转或成改革方向
其实,在此《决定》之前,就有土地专家认为,打破土地二元结构限制是新一轮土地改革的核心。
早在今年4月中旬,国土资源部部长姜大明第一次部长办公会审议通过《保发展保红线工程2013年行动方案》,在配套改革方面,行动方案提出的第一项工作即为农地流转。
在6月24日召开的“促进城镇化健康发展土地管理制度改革座谈会”上,姜大明再次强调,必须抓住城镇化转型发展的有利时机,推进土地管理制度的改革完善,释放改革“红利”。
随后,国土资源部又发布消息称,“截至2012年底,全发证约620万宗,%,基本完成了农村集体土地所有权确权登记发证任务。”
由此不难看出中国推进新一轮土地制度改革的条件越来越成熟,脚步日益临近。
沉睡的巨量资本被唤醒
过去我国数量庞大的农村集体建设用地普遍存在利用不合理、效率低下等问题。农民的承包地、宅基地、住房因为各种严格限制而不能作为资本流动,更别说带来财产性收入。而实际上农村集体用地隐形市场相当活跃,所以才会出现违法用地屡禁不止。如果让工业化与城镇化过程中农民也能够真正受益,改革就势在必行。
据不确切统计,我国目前大约有18亿亩耕地、,三中全会《决定》为这些带来了抵押权、转让权、处置权,开放力度大开。城乡建设用地市场有望形成,城乡要素不平等的坚冰被打破,给农村及相关产业带来无穷的想象力。农民的巨大沉睡资产将被激活,金融机构将带来巨型扩张。
那么如何解决实际占地2亿多亩、价值100万亿元人民币以上的农村建设用地使用权的流转,建构全国统一的土地使用权体系,形成公开化的中国村镇房市和构建中国房市的全流通格局,这是一个大问题。
农地入市须打破垄断
农村集体土地的上市,显然不宜走政府拍卖的老路。农民直接成为土地交易主体,就要打破长期以来地方政府处于垄断地位的局面。农村集体建设土地入市是未来的必然趋势,但前提是须明确产权主体及权益分配机制,防止公权力侵占。目前我国的农村土地普遍存在主体虚位、主体混乱问题,未来应该确权发证,明确农民的权益,在此基础上建设产权交易市场。
农村集体建设用地流转目前还受到诸多制约限制,如何建立起一个农村集体建设用地的自由流转市场非常重要,只有实现农村集体建设用地与城市等化,才能真正流转。未来应该允许农村集体宅基地使用权自由转让、抵押和出租,还应该允许农民住房的买卖、抵押和出租。
此外如何让农民通过土地等不动产的抵押享受到平等的金融服务也需要政策突破,如何建立稳定的农地流转机制也需要政策突破等。
土地流转信托避陷阱方有为