文档介绍：房地产税制问题简述及完善建议
房地产税制问题简述及完善建议
摘要:我国房地产税收制度目前存在诸多不合理因素,如房地产税种过多、征税范围过窄、计税依据不尽合理等。同时,我国现行土地“批租”制度导致了一系列问题,税收制度设置不合理也引发了税负不公平的问题。为完善我国房地产税制,改革土地“批租”制度、扩大征税范围、改革计税依据将是下一步房地产税制改革的主要发力点。
关键词:房地产税;存量房;土地出让金;评估价值
随着我国房价的持续高涨,政府不断出台各种政策,以期控制房价过快上涨的势头,而其中的房地产税则成为政府调控房价的主要措施。然而,纵观我国各地及沪、渝两试区的房地产税收政策,我国现行房地产税制仍存在诸多问题。这些问题的存在不仅无法减轻地方政府的财政压力,而且与抑制房地产投机行为、合理调节贫富差距目标相去甚远。因此,探讨我国现行房地产税制存在的问题并为此提出相应的建议,对于加快我国房地产税制改革意义重大。
一、现行房地产税制存在的问题
我国对房地产征税已有多年历史,现行的房地产税制总体框架是在1994年结构性税制改革后形成的,且经过不断改革和完善才形成当今的房地产税制。然而,现行房产税制存在诸多不合理因素,无法发挥税收应有的调节作用。
(一)税种设置过多、重复征税现象严重
我国房地产税收体系中主要有房产税、契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加税等。在香港与房地产有关的税种仅有5个,美国与房地产相关税种主要有4个,相比于其他房地产税制较完善的发达地区或国家,我国的税种设置明显偏多。
众所周知,房屋和土地密不可分。而我国在现行税制下对土地征收城镇土地使用税,再对房屋征收房产税。在计算税基时,从房屋中剔除使用或购买时期的土地价值才是合理的,然而在实际操作中根本无法实施。若不剔除原土地价值,则对房屋进行征税的税基中又包含了原土地价值,从而造成重复征税。因此,有众多学者建议取消城镇土地使用税。这些问题的存在不仅造成征税成本的增加,而且导致纳税人逃税现象严重,而这又反过来加大了征税难度。
(二)保有环节税负较轻、流转环节税负较重
我国房地产保有环节税种主要有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税。流转环节税种主要有土地增值税、房地产销售营业税、契税、城市维护建设税等。,,%,,%。而在流转税环节,土地增值税、房地产营业税、契税、%、%、%、%。通过对比不难发现,相比流转税,保有环节税负明显过轻。而且,由于房地产的刚性需求特征,环节流转税的绝大部分税负转移到消费者身上,这也是导致房价居高不下的原因之一。
同时,在流转环节又有更多的收费现象。有学者对某房地产开发过程进行实证研究得出大致结论:土地出让金、房地产收费(不含土地出让金)、房地产税分别占销售收入的21%、%、16%。但若综合考虑土地出让金因素,房地产企业要向政府支付的开支比重将达到34%左右。这种“重流转、轻保有”的税制设计不仅加大了地产商的囤地行为,而且