文档介绍：房地产企业如何融资
莫天全
主持人：
下面我们有请莫天全先生为我们作房地产投资融资与企业重组的演讲主题，莫天全先生是美国亚洲开发投资公司ADF执行副总裁，搜房资讯控股总裁兼首席执行官、中房指数秘书长。1990年硕别是做大工程非常关键的一环，所以这块就是我们从股权投资方面来考虑，和银行借款是一方面，但是直接的融资投资也是非常关键。那么股权投资我们开玩笑说叫不用还的钱，那么他成为你的股东，你亏了赚了都是他的，这是不用还的钱，一局部就是我们经常做的，就是要还的钱，就是我们贷款借款要还的钱，除了还他的本金以外还有就是利息，还有一种就是可还可不还的钱，当中还有很多的条件，借贷这块也可以转成股权转成股权以后就可以不还了。那么股权这块也有条件，就是说希望几年之后出去，他不想成为股东了。那么这就是中间阶段可还可不还的，那么我们经常的就是不用还的钱的资金。
来源是四个方面，一个方面就是金融结构，我们经常所接触的，银行、保险和证券，证券公司就是我拿高盛来举例，投资他们投资的包括华远、包括东方广场，银行这块的投资，我想在大陆、在中国这块已经不是一个陌生的事情，保险公司也会介入这块，特别是在国外做法，因为作为一个资产管理或者资金管理这块，为了分散风险的话，总会有一个比例，10％左右是投在房地产业这块，通过不同的方式。所以这是我们一个非常大的资金来源。
第二个是我们投资基金，投资基金现在在国内还是在一个比拟早期的阶段，大家还在探索或者说要做哪些事，非常小规模的在介入，从市场的分量来说，还没有到一个非常大的一个量。但是，这块越来越重要，越来越明显。我是昨天晚上从香港赶回来，也是为了今天的会，非常简单，一个感觉就是海外，包括美国、包括欧洲的资金都想介入大陆这一块，为什么呢？中国这一块是在整个世界经济当中开展最稳定，在过去十几年当中保持一个高速的开展，也是非常看好的一个产业。房地产业又是在一个好的大环境里经济当中一个领头的产业，所以大家对这块非常的看好。但是他们看好的是什么？比拟高档一点的，长期的回报，对他们来说有一个10％的回报就已经很满足了，我接触的在香港两个非常简单的五星级的饭店，一个在上海，一个在北京，，但是要完成的一个工程，他们准备全盘的收购，北京这个刚刚出了地面，也是在做这个调查阶段，所以这个资金的介入，我们怎么把握它，怎么把这个来源掌握，还是非常的重要。因为在这个当中有一个距离，因为有钱的人，他那个钱在手上有点烫手，不花出去这个钱的话，如果是几千万、几百万就报了，那么如果是几十亿、几百亿的话，真是值得我们探索和寻找的资金来言。
第三块是我们的房地产企业，我们国内开发商很多，几万家，很多开发商手上有地，但是资金缺乏，还有一些开发商他手上有钱，但是他没有地，所以这是一种能够很好的组合起来，有地的出地，有钱的出钱，通过这种股权的方式，能够得到双方都有一个开展，这是一种很现实的，实际上在我们操作过程当中经常发生的事情。
第四个来源就是我们非房地产的这些大企业，像我们最近上市的这些，前两年上市的什么中华、中油有的是钱，好多钱，他们总得投，投房地产他们不一定现在就很清楚，很懂，中远是花了几年时间来研究房地产，来探索，那么这是非常好的资金来源或者资金拥有的这些实体。
简单来说就是这四个方面，我们传统的金融机构，我们投资基金，包括有通用的投资基金，专用的投资基金，有的投资基金是专门投资房地产，北京有一个比拟有名的工程叫香江花园，这是一个别墅工程，但是实际上里面有公寓，欧洲的资金叫〔英文〕，香港也有资金好几个人，但是花了一个亿美元买了一百多套房子，他就追求的长期的回报，因为社保基金也好，养老基金也好，他需要稳定的长期的回报，这是我们说的专项的基金。第三就是房地产企业，还有就是我们大型的非房地产的企业。股权投资这块方式。
第二个问题就是这个我们怎么来投了，我们总结是三个方面来做，一方面是纯粹的股权投资，这个和回报实际上是结合在一起的，就是我们通过做股东分红，比方说搜房，搜房实际上就是我为什么谈股权投资这块，搜房就是有整个的过程和整个的运作，所以我们对这块是相当的清楚，比方说搜房的两大股东，包括高盛投资银行还有IDG，美国两大一流的公司了，他们投资搜房就想是从分红或者说以后上市这个渠道来得到他的回报，这我们就叫做纯粹的股权投资这块，这块适用于包括我们的工程公司，也包括我们长期开展的房地产公司，工程公司就是做一把，工程完了就完了，我们说的是公司型的，做了第一个工程之后还要做第二个工程，比方说华远，以前的华远现在是北京的华润，那么就属于投资性公司。
第二种形式就是叫股权投资兼贷款，这种投资特殊一点，他给你两千万，给你五千万，但是他还向你要一个利息，也许