文档介绍：完善房地产税收一体化管理的思考
摘要:随着社会主义市场经济的快速发展,目前房地产税收一体化逐渐成为行业税收管理的主要模式,其构建效率与准确性成为行业内普遍关注的问题。基于我国房地产税收现状,文章首先分析了房地产税收一体化的定义税税种数量多,不但增加了税收管理的难度,同时也增加了计算的复杂性。对于纳税人而言,税种数量多、内容复杂,实际申报时就会存在较大的难度,从而出现各种管理方面的漏洞。除此之外,行业税费多、负担重的问题十分突出,再加上近些年来房地产行业开始呈现出发展迟缓、营业额下滑的态势,进一步加重了这方面的影响。
(二)房地产项目有的税种有歧义,征收难度大
以契税为例,国有土地使用权出让契税计税依据,为取得该土地使用权而应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益,包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、城市基础设施配套费(市政建设配套费)等。税务机关就认为城市基础设施配套费是缴纳契税的计税依据,但是契税中明确说,是为了取得土地使用权而支付的,一般开发商支付的配套费是在土地获取后,办理施工许可证时候而支付的费用,不应该作为契税的计税依据,成都市地方税务局就明确下文说该费用暂缓征收契税。由此可见,有歧义的税种,征收难度就比较大。
(三)房地产项目企业所得税毛利率难确定,不便于一体化管理
以企业所得税为例,有些税务机关税源紧张,希望通过提高毛利率而增加企业所得税的入库,且表明按照企业所得税[2009]31号文第八条规定:“企业未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按照下列规定确定:开发项目位于其他地区的,毛利率计税不得低于5%”,没说不高于多少,则希望按照毛利率15%甚至20%来征收。其实对于房地产企业来说,不低于5%即可,且在待项目达到税法规定的结转收入条件当年的汇算清缴时,按照实际利润进行汇算调整,多退少补。这样就造成企业所得税毛利率难以确定,不利于一体化管理。
三、房地产税收一体化实施过程中面临问题的解决策略
房地产开发企业税收征管与检查力度较高,这也是近些年来陆续出现相关政策,加紧房地产企业专项检查的重要原因之一。为了进一步加强房地产税收一体化的建设,提升一体化规范化,就必须做好以下几个方面的具体工作。
(一)充分发挥增值税征管的主导作用
在房地产税收一体化的过程中,主要涉及的税种包括有增值税、土地增值税、附加税、企业所得税、契税、房产税和印花税等多种不同的类型。尽管根据税种、纳税人来看,其中税制要素十分复杂,但是大多数的税种都能够在增值税申报过程中申报的销售数据推算出其他税种的计算。例如房地产企业预售环节,增值税是根据不含税预收楼款预交3%,附加税是增值税的附加。由此可见,充分发挥大数据系统的作用和增值税征管的主导作用是确保管理有效性的基本条件。加强增值税的预交征管,可以更好的利用现有的资源,体现增值税征管信息的作用价值,建立完善的房地产税源信息库,对于进一步实现更高水平的房地产税收一体化具有促进作用;其次,通过利用增值税征管的信息,可以有效实现税源信息的识别与监管,对于避免税收流失的行为具有较强的抑制作用。
(二)强化房地产开发的过程监控
房地产开发过程监控是税务局主要针对税收流失的手