文档介绍：“湘艺苑〞广告筹划方案
目录
前言
第一节市场分析
一株洲市房地产市场根本状况
二株洲市同类住宅调查统计
三消费者分析
第二节 “湘艺苑〞工程分析
一工程优势分析
二工程劣势分析
三竞争对手分析
四工左右的带电小高层，设计时尚
为江山置业这一实力雄厚的开发商的大手笔
价格定在1800左右
三消费者分析
根据?株洲房地产市场调查报告?及?株洲市鸿宇房地产市场调查报告?的结论，我们得出消费者购房心理和对住宅要求如下：
1、环境规划一定要好，各种生活配套要齐全，各种活动场地、场所要足够；在规划时，一定要有超前的思想，使小区更具现代化气息，特别要注意智能化；在楼盘外立面的设计上要新颖，色调要协调，风格要跟上潮流；92%的消费者倾向于入住全封闭式的小区；
2、高绿化率。几乎所有的消费者认为高绿化率是十分必要的，由此看来，现在消费者对住宅环境的要求已经越来越高；
3、小区及其周围的配套设施的根本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋牌室等；
4、67%的消费者选择多层住宅，因为多层住宅的价格相对高层住宅廉价。而且以后的管理费用也相对较低。有一局部消费者选择小高层住宅，对于单体别墅因为涉及的资金相对较大，所以绝大多数消费者不会现在打算购置别墅；
5、消费者对物业管理的要求
a、提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色效劳〔如家政、订购车票、托儿、托老效劳等〕；
b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通。
第二节 “湘艺苑〞工程分析
一、工程优势分析
1 环境：坐拥两山，环境幽雅，闹中取静,拥有天然的巨大绿地覆盖，高达60%，山中成片天然古木是株洲现有楼盘中绝无仅有的。
2 地段：位于株洲市南部芦淞区，附近楼盘以庆云山庄为主，经庆云山庄多年的开发，该地区已聚集相当的人气和居住知名度。临近商业繁华地带，电脑城，家具城，水果批发大市场，更有众多服装批发市场，离目标消费群工作地近。
3 价格：由于地价较底，节省了巨大本钱。房价有盘旋余地。并有银行房贷支持，按揭买房，减轻了买房压力。价格完全具有比照优势。消费者买房不是一时冲动，而是完全比拟后行为，这一点应是本案拉动销售的最大着力点。
4 物管：智能化管理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题。二十四小时保安，全封闭式管理。因为株洲的平安环境及以前某楼盘的事故的原因，所以平安是株洲市民关心的大要素，更是目标消费者着重考虑的主题。
5 小区设计建设：小区的设计以天然为主题，各种楼层合理布置。更有现代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。
6 小区配套设施齐全，有游泳池、高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等。
7 偏离工业区：远离工业污染区，噪音低，空气好。
二、工程劣势分析
1 交通：显然交通是本案最大的瓶颈，虽有24、25、28、29、43路停靠，但是尚无直达的公交。道路条件差，而交通又是考虑买房的很大要素，如何解决交通问题是我们面临的主要问题。可以考虑与市政府合作开通几路专线。
2 楼盘外环境：本小区外部的大环境不是很好，房屋杂乱，市政建设差。没有大型购物，休闲场所。缺乏相应的教育设施，医疗设施，娱乐设施。
3 物业管理：不是湘银的物管，品牌力度不够。
4 房屋设计：房屋种类较多，有6层、带电小高层、别墅，层次不一，面向复杂。
三．竞争对手分析
根据楼盘的位置和楼盘的定位，我们把庆云山庄和湘江四季花园作为竞争对手，状况如下：
庆云山庄
优势：
〔1〕地处芦凇区建设南路延伸地段，靠近株洲繁华商业区，无工业废气污染，附近有高中、市级医院，购物环境和文卫设施齐全，方便居民生活。
〔2〕属于株洲市芦淞区。由于目前大多数房地产开发商都紧盯天元开发区，芦淞区的房地产开创造显不如天元区。该区属本地商业旺地，聚集了数量庞大的外来经营户〔尤以广东、福建人士居多〕，加上芦淞区的“本地人士〞，这一区域的楼盘对这局部消费者有很大的吸引力，同时由于临近株洲县，也有利于吸引株洲县收入高的消费者购房。
〔3〕价格低。以758元——1088元每平方米的价格售房，相对株洲地区其他同类型楼盘而言，价格优势相当明显。
〔4〕交通便利。有专门的公交路线，并且公交车经过火车站、中心广场、一医院等繁华地段，方便购物及就医。
劣势：
〔1〕小区规划不够整齐划一，楼型外观设计不够新颖，无法对潜在客户产生强大的视觉冲击力，进而产生强烈的购置欲望。
〔2〕小区内配套效劳设施缺乏，不能满足众多用户需求。
〔3〕低价位商品房，档次不高，不能吸引经济能力强的成功人士入住，不利于整个小区形象的提高。
湘江四季花园
优势：1〕工程资金雄厚，有资