文档介绍：我国长租公寓市场发展的挑战和对策
[摘 要]当前,长租公寓市场发展火热,截至2018年上半年,我国排名前30位的房地产企业已有一半进入长租市场领域。[1]在城市化进程中,大量流动人口进入一二线城市,房屋租赁需求远大于供给,相对尚未获得盈利,龙湖甚至在最初进入长租公寓市场时就公开表示三年内不考虑盈利,租金回报方面,万科泊寓目前租金回报率仅有2%~3%,远远达不到盈利水平。[1]绝大多数房地产企业都有在短期内扩张以占领市场的计划,但是就目前情况来看,解决短期内资金回笼问题,将未来现金流兑现是扩张长租公寓市场的第一步。
行业总体差异较大
首先,长租公寓房源一般为房地产自身企业闲置不动产,或者公寓企业收购、租赁的房源,除一开始就专门规划为长租公寓的项目以外,大部分项目的地段不可控,因此在硬件配套设施上,譬如公寓周边环境、基础交通和餐饮娱乐等服务产业,不同地段的房源配置必然不同,这从起点上就给不同房地产企业带来了不同水平的增值服务。其次,在目前发展条件下,长租公寓市场没有制定较高的准入门槛,也没有统一的行业服务标准体系,各个企业不论规模,只要拥有基本资质就可以进行项目运作。部分中小型企业开发的长租公寓项目不仅本身硬件条件不佳,后续保障服务也不到位,这给消费者带来了不良的租住体验,也为整个长租公寓市场带来了不良的行业印象,不利于今后的进一步发展。 3 我国长租公寓市场发展建议
改变运营模式,多方合作盘活资产
稳步发展长租公寓,首先需要保证企业能够有足够的流动资金和稳定的盈利流水,而目前绝大多数长租公寓企业选择的重资产运营模式并不能保证这两个必要条件。首先在前期融资方面,虽然实践中在一定程度上借鉴了国外成熟的REITs模式以获得流动资金,但是从本质上来说还是没有具备足够的流动性,所以如何改变方式拓展融资渠道是首先需要考虑的问题。除却风险投资和房地产私募基金以外,可以与信托机构进行合作,以企业公信力为基石,将目标资产证券化,界定准入门槛,进行即时公募回笼资金,以便于进行下一步发展建设。
在运营方面,企业还需要采用“重资产轻运营”模式,可以在改造闲置房源的基础上将服务外包,利用规模效应和边际成本递减降低成本,譬如万科在深圳玉田村项目上运用统租手段,分立其物业管理体系,最后对整个项目进行综合整治,形成了一个完善封闭的轻资产模式,大大降低了前期投入。除此之外,也可以采用租售结合的模式,在同一楼盘中选择某一区块作为长租公寓楼盘进行改造,其余区块正常出售,在不同时期可以实现资金流通、盘活存量资产。
注重“公寓plus”服务,活用信息化手段
在互联网飞速发展背景下,信息资源流通便利,消費者偏好、市场需求等要素完全可以依靠信息反馈手段来获取。长租公寓这一项目本就是为了方便消费者,解决住房刚需,所以理应在消费者满意度和居住便利性上进行优化,事实上,也只有不断的优化过程才可以形成一个稳定发展的良好产业链。所以在后续发展过程中,在有条件的情况下,长租公寓企业可以开放一个公共交流平台,供消费者反映自身诉求,提出意见和建议。利用该平台,企业可以综合实际情况对特定或是未来项目进行服务升级,以满足更多租赁需求,形成良好居住环境。
除了消费者单向反馈以外,应当也需要建立长租公寓管理阶层对