文档介绍：浅析土地价格评估对城市规划的作用
浅析土地价格评估对城市规划的作用
摘要:城市规划是建设城市和管理规划城市的根本依据。当前“小产权房”被社会广泛关注,引发许多争议。其规定土地的用途、容积率、建筑密度、建筑高度和绿化率等指标,对房地产价格有较大的影响。本文旨在对“浅析土地价格评估对城市规划的作用”这一课题,从土地价格对城市规划作用的角度出发,做出适当的分析,综合运用城市规划知识去分析目前土地价格评估与城市规划的影响。
关键词:城市规划知识;土地价格评估;影响
土地价格尤其是城市土地价格不仅由土地利用现状决定,对土地利用前景的预期也是影响土地价格的重要因素。土地的自然供给数量是固定的和无弹性的。因此,土地是一种稀缺资源。就城市土地而言,更是一种相对供不应求的短缺资源。随着社会经济的发展,各部门对土地的需求呈增长趋势。为了合理地协调与均衡土地资源的供求关系,城市规划应运而生。城市规划中归根到底的问题是土地利用的问题。城市规划的主要任务最终要靠土地的规划与安排来实现,因而对土地价格的评估就显得尤为重要。
一、土地价格评估概述
、城市土地价格的内涵
根据马克思的劳动价值理论,土地是一种自然生产,是自然存在的,不是人类所劳动的产物,没有凝聚人类的劳动力,因此土地是没有任何价值的,也没有由土地价值决定的价格。就如同很多商品一样,土地也受供求关系的影响,而且土地市场的供求关系一直处于不平衡状态。土地供给增长,需求不变,则土地价格下跌;土地供给减少,需求增加,则土地价格上升。当城市发展采取保护农田的政策时,意味着土地供给受到限制,城市开发将趋于高密度的建设方式,土地价格的整体水平将会上升。规划如果是规定一种特定的用地总量,不但会造成该类用地土地价格水平上涨,而且还会因为规划方案造成的区位影响,对个别地块的土地价格产生重要影响。
、城市地产价格的特点
一般商品的价格以价值为基础,同时,价格还受市场供求关系的影响,不过无论影响多大,它总是围绕价值或生产价格上下波动的。而土地价格的决定则不是这样的。土地市场的供求关系与一般商品市场的供求关系不同。由于土地资源的有限性、稀缺性以及不可再生性,土地的供给是没有什么大的发展空间的。随着近年来的城市化进程不断加快,人口不断涌进城市,以及小城镇的发展,城市土地的供求关系进一步加剧,土地的供给减少了,地价则节节攀升。同时地产价格也受、就业情况、居民收入水平、财政收支等有关,通常来讲,一个地区如果经济发展水平高、经济增长快、产业结构合理、收入水平和投资水平高,地产需求量大,地产价格总体水平也就高,反之亦然。
、城市规划对地价的影响
土地价格尤其是城市土地价格不仅由土地利用现状决定,对土地利用前景的预期也是影响土地价格的重要因素。当城市的发展采取保护农田的政策时,就表示土地的供给问题就受到限制,地价的整体价格就会上升。规划如果限制某一特定用途用地的数量,不仅会造成该类用地地价水平上升,而且由于规划方案造成的区位影响,还会对一些地块的土地价格产生影响。
、土地价格评估的重要性
在城市发展过程中,做为职能部门的土地价格评估中心,对土地价格的评估起到了至关重要作用,如负责政府公益性、职能性、社会服务性的土地评估和政府有关地价管理的技术协调工作;