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房地产开发程序及施工前手续办理流程
一、房地产开发准备阶段
１、房地产开发公司地开发前首先应进行实地现场踏勘、选址、了解项目附近一些相关资料。
2、市场调查，整理数据,委托有资质的勘察设计单位对待建项目进行可行性研究并量管理部门跟踪进行质量督评定。
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5)建设主管部门核发建设工程施工许可证。
6）四证齐全报规划部门审请开工放线,工程进入施工阶段。
（二）房地开发项目实施阶段
(1)施工阶段应跟踪完善以下手续:
１）工程定位放线、验线;
2)工程分部分项工程分段验收；
3）监理部门出具质量评估报告；
4)建设工程竣工结算(竣工决算)申报、连同监理部门认可的施工技术档案报建设质量监督站备案，组织五方主管部门联合验收;
5)联检合格后,由建设质量监督部门出具《建设工程竣工备案书》;
（7）商品房预售许可阶段办理以下手续:
　　由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料:
1）发改委立项,政府批文、土地使用权证书、施工图审查合格书、建设工程规划许可证和施工许可证;
2）开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3)投入开发建设的资金达到工程建设总投资的80％以上的证明材料，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
4)监理单位出具工程量完成8０%以上的施工进度证明材料。
　　　　　５)提供预售的商品房计算面积,
６）提交商品房预售方案,预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,
6)施工图准确的各层平面图
７)小区配套设施及物业管理用房位置、面积、及与主管部门签定的物业管理合同
(8)建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
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1）建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2)财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3）规划部门、土地部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门,按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。相关部门出具验收合格证明文件。
4)申请产权处测绘主管部门进行房屋测绘；
5)申请综合竣工验收。
　６)、市住建局综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的,出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。
　(三）房地产项目权属初始登记阶段
1、由住建局产权处核准新建商品房所有权初始登记。
2、开发商应提交材料:
(１)申请书；
（2)企业营业执照；
(3)用地证明文件或者土地使用权证;
（4)建设用地规划许可证;
（5)建设工程规划许可证;
（6）施工许可证；
（7)房屋竣工验收资料
(８)房屋测绘成果；
(９)根据有关规定应当提交的其他文件。
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　　房地产开发流程(详细)
第一步房地产开发项目的立项和可行性研究
　１、选定项目，签定合作意向书
　２、初步确定开发方案
　 3、申报规划选址
4、申报、审批项目建议书
5、编制、申报、审批项目可行性研究报告
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　６、编制开发项目成本概算
第二步房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关收费
　 1、可行性研究费
２、房地产开发产项目资本金保证
第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套
一、房地产开发项目的规划设计
　　1、申报选址定点
　２、申报规划设计条件
3、委托有资质单位做地形图勘测规划，出具地形图，进行修详设计、建筑方案设计。
４、办理人防项目审批
5、办理消防用地审核
　 6、审定规划设计方案
　７、住宅设计方案的专家组审查
　8、委托环境影响评价并报批
　10、建设工程勘察招、投标
11、委托地质勘探
１２、委托初步设计
13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
14、征求主管部门审查意见
１5、落实市政公用设施配套方案
　１6、报审市政配套方案
　１７、市政各管理部门提出市政配套意见
18、市政管线综合
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费
　 1、工程勘察（测量）费
　 2、工程设计费
　3、建设工程规划许可证执照费
4、竣工档案保证金
　５、临时用地费
　　6、临时建设工程费
7、建设工程勘察招标管理费
　8、勘