文档介绍：XXX 房地产项目税收筹划方案第一部分税收筹划的思路和原则房地产开发涉及的税种有:土地增值税、企业所得税、营业税及附加、土地使用税、印花税、个人所得税、房产税、契税等。税负的高低与当地经济的发展水平和纳税环境密切相关,一个房地产项目如依法纳税,税负率( 项目税金支出/ 销售收入) 发达地区的房地产企业为 9% 左右,长沙市房地产约 13% 左右,高的可达 30% 以上。但企业可以充分利用现有税法的漏洞进行合理避税,以降低企业纳税负担。一、 XXX 项目情况 1 、用地情况:占地面积亩,其中:已办权证土地面积亩,正在办理权证的土地面积亩。 2、物业情况:建筑总面积万㎡(不含地下车库和人防工程面积万㎡), 其中:住宅面积万㎡(5041 套),商铺面积万㎡。 3、销售收入:住宅按最大值 2700 元/㎡,销售收入为亿元;1楼商铺按 600 0 元/㎡、 2楼商铺按 2500 元/㎡,销售收入亿元;合计销售收入亿元。 4 、为便于税收筹划,土地成本暂按帐面留存成本进行测算,所得税率按新税率 25% 计算。税收筹划前,不同销售情况下的税负率分别为 % 、% 、% 。详见下表: (税收筹划前)项目效益及税负情况表金额( 万元) 税负率金额( 万元) 税负率金额( 万元) 税负率一、销售收入 175, 166, 156, 二、支出合计 149, 146, 144, 1、土地成本 5, 5, 5, 2、建安成本 100, 100, 100, 3、广告费用 3, 3, 3, 4、其他销售费用 5, 5, 5, 5、管理费用 5, 5, 5, 6、利息支出 2, 2, 2, 7、应交营业税及附加 9, % 8, % 8, % 8、应交土地增值税 8, % 7, % 5, % 9、应交企业所得税 8, % 7, % 6, % 三、自留物业成本 3, 7, 四、净利润 25, 22, 19, 税金合计 26, % 23, % 21, % 净利与税金比 : : : 住宅、商铺销售商铺自留100% 收入及成本项目商铺自留50% 2 说明: 1 、以上费用均为建设期费用,且税金合计中未包括土地使用税、印花税。 2 、以上税负情况是在公司《 XXX 区项目效益及资金测算》的基础上做出。且地下车库未摊销成本,其成本由住宅和商铺承担。二、税收筹划环境分析 1、有利因素: 1XXX 是长沙县的重点经济建设项目,XXX 公司是长沙县的纳税大户,且XXX 公司为税务部门 A级纳税信用等级。 2公司部分高层领导有在长沙县工作的经历,与相关税务部门关系较熟。 2、不利因素: 1“树大招风”:随着 XXX 公司知名度提高,社会各方面关注程度较高。 2 税收监管力度加大:由于从 2008 年1月1 日起执行新的《企业所得税法》,税率从33% 降至为 25% ,国家财政吃紧,税务部门势必会进一步加强税收监管。 3房地产行业税收管理越来越规范,大环境不好:从2003 年以来,房地产行业一直是税务机关重点稽查对象。且房地产行业也是国家宏观调控的重点,如 2006 年底出台了《土地增值税进行清算的政策》(2007 年2月1 日起执行) ,从 07年1月1 日长沙市实施房地产税收一体化管理、从07年2月1日起统一使用新版不动产发票、建筑业发票等等。估计陆续会有一系列税收调控措施出台。三、税收筹划总体思路 1、以“价格转让法”(即利润从高税负企业向低税负企业转移)为重点,充分利用税收的优惠政策进行筹划。土地入帐金额与按 50万元/亩计算土地款的差额部分 7082 万元, 从税收筹划后的建筑成本上浮部分中支付。 2、做到税收筹划与会计核算同步实施,或稍先于会计核算实施。 3、总体安排,分税种筹划。税收筹划的重点是土地增值税、企业所得税