文档介绍：联想集团--徐汇滨江整体市场研究报告 2013-1-31 Ⅰ整体市场分析整体市场 宏观市场社会消费品零售总额: 2012 年第三季度上海社会消费品零售总额保持平稳,但今年上半年的涨幅开始收窄,自 2011 年 12% 左右,下降至 12 年3季度 % 。图一:上海社会消费品零售总额数据来源:上海统计局固定资产投资: 截止 11 月末上海固定资产投资领域总体走势显得相对弱势。除五月以外整个上半年上海固定资产投资增幅始终在 5% 以下,造成疲软的主要原因是国家正在进行的房地产调控。图二:上海固定资产投资走势经济条件图三:上海市 CPI 增长率图四:上海 GDP 增长率 CPI&GDP : ? 12 年全年 GDP 增长率预估值为 % ,较上年下降 1% , 经济增速持续放缓。? 12 年全年 CPI 预估值为 % ,较上年下降 % ,通胀程度有所缓解。 2012 年各项经济条件均出现下滑走势,预计 2013 年将下调利率并将加大信贷的窗口指导,增加信贷规模数据来源:上海统计局图二:上海 2012 年度商品房施工面积走势图 宏观市场房地产投资房地产开发投资额: 在宏观调控严厉实施的大背景下上海 2012 年房地产开发投资总额下降趋势明显。增长率受到宏观调控的影响波动频繁,全年形势不容乐观。在4月甚至出现同比负值。全年房地产开发投资单月控制在 320 亿元。商品房施工面积走势: 2012 年上海市商品房施工面积增长率出现下降的走势,其增长幅度从 22% 左右陡降至 5% 左右。从 12 年2月施工面积井喷后,之后全年,月均施工面积均在 700 万方以下,施工面积增长率下滑线表现明显。图一:上海 2012 年度房地产开发投资额走势图 2012 年宏观调控严厉实施,致使房地产投资及开发受到限制,全年房地产开发形势整体表现不乐观 宏观市场政策环境 2011 年市场博弈焦点从房价向地价转移,博弈的性质也就从绝对博弈变成相对博弈 2010 年一季度二季度三季度四季度 1月 10 日二套房首付不得低于 40% 4月 14 日二套房首付不低于 50% 北京率先出台限购政策 6月 14 日二套房认定既认房又认贷 9月 29 日三套房停贷建议重点城市限购 11 月1日取消房贷七折利率 4月1日制定房价控制目标 5月1日一房一价 1月 26 日二套房首付不低于 60% 一二线城市全面限购既限增量又限存量 7月 12 日三四线城市要求限购 10 月 29 日温家宝/李克强:继续严格执行政策,进一步巩固调控成果 2012 年温家宝总理 5次重要讲话财政部、住建部、央行各部委分别表态调控初期: 市场化手段为主政策力度较轻调控第一阶段: 博弈双方:政府和企业博弈焦点: 房价博弈性质: 绝对博弈调控第二阶段: 博弈双方:中央和地方博弈焦点: 地价博弈性质: 相对博弈一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度 11 月 29 日信任政府班子组建完成,强调房地产支柱产业地位 宏观市场政策环境从市场成交来看, 9月并没有延续增长势头,国庆黄金周的表现更是远低于去年同期,由于政治、经济因素主导而再度进入震荡期,即季度性行情的结论城市物业类型 9月 30-10 月7日同比 2011 年成交套数成交面积套数同比面积同比上海商品住宅 873 / % / 北京商品住宅 437 / -% / 广州商品住宅 1077 / -% / 长春商品住宅 325 -% -% 长沙商品住宅 1339 -% -% 大连商品住宅 107 % % 南京商品住宅 592 -% -% 青岛商品住宅 841 -% -% 厦门商品住宅 1552 % % 扬州商品住宅 113 -% -% 深圳商品房 342 / -% / 成都商品房/ / -% 杭州商品房 756 -% -% 合肥商品房 587 -% -% 三亚商品房 69 % % 深圳商品房 374 -% -% 苏州商品房 764 -% -% 无锡商品房 530 -% -% 武汉商品房 1927 -% % 重庆商品房 1670 -% -% 扬州商品住宅 113