文档介绍：土地估价方法实践中应注意的几点意见
土地估价方法实践中应注意的几点意见
【摘要】土地估价在现代市场运行中扮演越来越重的作用,本文主要分析了在土地估价工作中常用的几种方法即:市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法应注意的几点意见和一些心得体会。
【关键词】土地估价方法实践意见
一、运用市场比较法需注意的意见
市场比较法是根据经济学的替代原理,以土地的市场交易价格为导向,将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,对有关因素进行修正,得出待估土地在评估时日地价的方法。
运用此方法的关键是找到近期与估价对象在同区域类似地产的成交案例和对影响因素的进行准确全面的分析,否则,就不能很好的进行估价,比如在同一区域类似的两个商住开发地块,若在开发规划中限定的商住面积比例不同、容积率不同,两个类似地块的价格会相差蛮大。
市场比较法一般用于商业用地、住宅用地,因为这两者的土地市场比较成熟、发达,而且市场竞争比较公开公平化。评估工业用地时,则视情况而定,如果工业用地位于开发园区、工业园区等成片的、工业类型相对统一的区域,也适宜选用此方法;比较单一零星的工业用地,则不适宜选用此方法。而且工业用地的有偿获得常常由于当地政府的招商引资优惠政策,因此不同案例的土地使用价格也会因为使用对象的不同、土地获取时间不同而差异较大,这也是工业用地估价需要注意的问题。
二、运用收益还原法需注意的意见
收益还原法是利用经济学的预期收益原理,在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上,以一定的资本化率(还原利率)将评估对象在未来每年的纯收益统一折算为评估时日收益总和的方法。
此方法适用于评估有收益的土地使用权或具有潜在收益的土地使用权,运用此方法时有二个难点,一是难以确定纯收益,二是难以确定还原利率。
确定纯收益亦有二个难点,方法中提到的纯收益是未来几十年的预期收益,具有很大不确定性,这是确定纯收益的难点之一。我们平实所要评估的土地大都是有地上或地下建筑物而共同产生的总收益,要从总纯收益中准确的分割出由土地产生的纯收益比较困难,这是确定纯收益的难点之二。
目前,通常确定还原利率有三种方法:①安全利率+风险调整值法;②纯收益与价格比率法;③内插法。三种方法看似简单,但在实际运用中,如果确定一个合理的合适的还原利率是比较困难的,但确定还原利率还须慎重,因为在作业评估时,仅还原利率取值不同,估价结果就会不同,有时会相差几倍甚至几十倍。
三、运用成本逼近法需注意的意见
成本逼近法是运用了经济学的生产费用价值论及等量资本应获取等量收益的投资原理,以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的方法。
运用此方法的关键就在于准确的确定土地开发费用和土地增值率,但在实际中土地的价格大部分取决于土地的效用或者说土地所能产生的收益,有时开发费用很多,但因土地的用途单一、位置偏远等因素影响,土地价格并不高。相反,土地开发费用少,但因土地区位好、区域发展前景好等因素的影响,土地价格也许会很高。
因此,由于此方法的局限性,在实践中,仅在土地市场不发育、土地成交案例不多、无法采用其他方法时才选用。比较适用于土地资产清查、土地资产处置、土地资产抵押等方面的评