文档介绍：某工程项目融资案例分析及对工程项目融资经验教训的认识一、项目概况 1. 恒大绿洲项目简介恒大绿洲项目二期工程的建筑地点在长清区大学城区, 用地面积 104 亩( 69,416 平方米) 。该项目的容积率为 ,建筑密度 % , 绿地率 % ,建设规模 227, 平方米。恒大绿洲工程位于济南市规划的西部新城—长清区大学城内,文化氛围较好, 周边城市道路建设已全部建成通车, 供水、供电、供气等基础工程均已连接,房地产投资潜力较大。项目规划面积 1200 余亩,其中建设净用地面积: 678559M2( 合 1017 亩) ,总建筑面积将达 270 余万平方米。该地块所处区域条件良好, 交通方便, 城市基础设施完善,地质构造稳定适合修建大型高档居住小区。其中首期占地 247 亩,建筑面积约 38 万平方米,其中住宅约 31 万平方米,综合楼、运动中心、幼儿园等公共配套建筑面积约 7 万平方米, 综合容积率 。首期项目规划主要包括高层与高层住宅以及运动中心、综合楼、幼儿园、小学、中学和商业中心, 规模宏大, 配套齐全, 令居者尽享休闲、购物、娱乐、餐饮、运动之便利。恒大绿洲二期 A 组团规划占地 104 亩,建筑面积约 万平方米,综合容积率 ,其中:住宅约 13 万平方米,包括 18-32 层的高层 5栋 12 个单元,规划住宅 1100 户, 主力户型面积从 80-160 平方米, 包括两梯四户与两梯两户共 10 余种户型, 满足不同客户的需求; 另外小区还有商业、地下车库等公共配套建筑面积约 9 万平方米,项目建成后将开通社区巴士往返于小区与济南市主要街道, 保障小区住户与市区的顺利通行。为了争取时间, 缩短工期, 保质保量完成工程, 本项目决定采取平行施工方式。本项目二期 A 组团工程计划自 2010 年 8 月开工,至 2012 年 6 月竣工,总工期 2 年。据市场分析,按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性,本项目二期 A 组团工程开发建设进度计划安排如下表: 工程节点建设内容工程开工± 以上主体动工封顶竣工高层 绿化及配套 恒大绿洲项目的目标市场预测表 2-2 客源区域区域长清区居民市内工薪阶层及济南市民山东省内各市县及其它省份来鲁人员其它百分比 25% 40% 20% 15% 1 .受全国房价调控的影响,居民投资意识的增强,目前房价较低,项目所在地的本地居民必然是购房一支主力军。 2 .市内房价也由 2002 年的 2600 元左右/ 平方米上涨为 8300 元左右/ 平方米,作为工薪阶层的广大市民和来鲁就业人员必将考虑房价相对较低、交通顺畅的周边县市,因此项目必将为市内工薪阶层所亲睐。 3 .济南作为省会城市,具有悠久的历史文化和良好人文生活环境,市政配套设施完善,省内其它地区及外省许多有购买力的客户随着房价的上涨而不再持币观望,因此到济南购房投资及居住的客户近年正在急剧增加。表 2-3 客户购房动机购房动机第一次购房二次置业投资百分比 50% 35% 15% 中还在一个小康的水准,大部分客户都不具备同时购置几处房产的经济实力,一般都是因在济南工作或生活而需购置房产,因此第一次购房的客户比例较大; 另一方面,随着房价的上涨和居民投资意识的加强,长清项目的良好交通、居住生活环境和房产的巨大升值空间,还是有相当一部分具有购置能力的客户为二次购房和投资而购买本项目房产。表 2-4 客户年龄细分年龄(岁) 24-30 30-40 40-50 50及以上合计百分比 30% 40% 20% 10% 100% 1. 24-30 岁年龄组为初立业者,消费承受能力较低,但属于潜在购房都的主要组成部分,适合购买单身公寓或小二房居室。 2. 30-40 岁年龄组为开始有家庭群体,立业在 10 年左右, 经济基础雄厚,自住型和改善型需求强烈,是购房的主要群体之一。 3. 40-50 岁年龄组为强势消费群体,追求更好的居住质量, 购房主要为自己和孩子。 4. 50岁及以上年龄组多为二次置业,以外地求学为子女、本区域附近居民为主。表 2-5 购房面积需求预测面积(平方米) 50及以 50-70 70-90 90-120 12以上合计一房两房大两房或三房三房大三房或四房百分比 2% 5% 35% 43% 15% 100% 购买恒大绿洲项目房产的客户一般都是在济南市区或长清区内工作的人员、省内其它城市经济基础较好的富人阶级、为异地求学购房的学生家长,业主一般为三口之家,受济南市户籍入户政策的影响,居