文档介绍：0 红桥星城项目投资分析报告班级:房产 071 姓名: 学号: 指导老师: 编制日期: 201 1年 12月 1 红桥星城项目投资分析报告第一节建设项目的大体概括于投资经营方案一、高层住宅项目概述 1 、项目概况项目位于柳州市柳南区红桥路东侧,柳州市第四十五中学东北侧,湘桂铁路线西侧,柳南区检察院南侧。经柳州市人民政府批准, 柳州市国土资源局以挂牌方式出让该地块。项目总用地 ㎡,实际建设用地 ㎡,计容积率面积为 ㎡. 该有地用地功能为城镇住宅用地、局部商服设施用地。(表 1) 地块基本情况与规划指标要求(表 2) 项目主要技术经济指标内容指标内容建设地点柳州市柳南区规划总用地面积 ㎡实际用地面积 ㎡计容积率面积 ㎡总建筑面积 110010 ㎡建筑容积率 建筑密度 24% 绿地率 32% 住宅面积 8700 ㎡商业面积 7500 ㎡地下车库面积 13410 ㎡共建面积 2100 ㎡总户数 745 户地下室车位数 447 个根据上述规划经济指标,计容积率面积 ㎡,其中住宅面积 8700 ㎡,商业部分 7500 ㎡,共建面积 2100 ㎡. 不计容积率之地下车库面积 13410 ㎡,共 447 个车位。项目总建筑面积 110010 ㎡,拟建 3栋 21 层商住楼和 2栋 27 层住宅楼。详见下表报表 1单位:万元技术经济指标大于项目数量规划总用地面积平方米 规划净用地面积平方米 2 计容积率面积平方米 96600 总建筑面积平方米 110010 居住建筑面积平方米 87000 商业面积平方米 7500 公共建筑面积平方米 2100 居住户数户 745 平均每户建筑面积平方米 90 平均每户居住人数人 容积率 建筑密度% 24% 绿化率% 32 栋数栋5 平均层数层 23 地下车库面积平方米 13410 二、项目投资方案(一)投资组合方式在房地产开发中,大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发, 本项目总投资( 含贷款利息) 万元, 整个建设经营期为 3 年零一个月, 开始于 201 0 年 12月1 号,计划于 2013 底完成销售。这是一个建设周期长、资金投资量大的建设项目。所以一般才有投资的多种组合, 一方面可以减低融资的压力, 有助资金的融资; 另一方面可相对降低开发商的风险,使项目顺利开发。本项目开发投资的资金来源有三个:一是自有资金, 二是向银行贷款;三是预售收入再投入。(二)资金动作方式 1、自有资金为 12200 万元, 占总投资 35% , 分两年投入。 2010 年投入 9722 万元, 201 1 年投入 2478 万元。 2 、银行贷款为 5000 万元,占总投资 14% ,于 2011 年投入。 3 、销售收入再入为 万元。占投资 51% 。第二节项目的建设工程规划与安排一、项目建设方案及规划说明 1 、项目建设方案经柳州市规划管理局审定。规划目标: 通过对该地段进行总体规划和改造, 以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标, 满足人们生活环境和居住条件舒适性、安全性和生态性的要求, 为人们提供多样性、可选择性、适应性强的住宅, 创造良好的居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的住宅小区。更使其成为该地区独具特色、高水准的集住宅、商业和文化等为一体的多功能、 3 中高档次、现代化的大都市住宅群体。二、项目建设方式及进度安排 1 、开发计划拟定①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律, 遵循最佳的市场对接时机与购买力适应, 以及按基地的成熟条件渐进的原则。②本项目经测算销售值达 49362 万元人民币,从柳州楼上的发展及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定开发经营期为 3 年零一个月,其中建设开发期为 25 个月。销售期为 3 年。③根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主,但为了有利于资金回收等原因,在施工过程中,以滚动开发的模式进行开发经营。 2 、建设方式采用公开招标方式选择施工单位,并聘请工程监理,从而有效地控制项目的工期、成本和质量。第三节项目投资估算及资金筹措计划一、高层住宅项目投资与成本费用估算(一) 开发成本估算(1 ) 土地取得费用为 8034 万元,详见土地费用估算表土地费用估算表报表 2单位:万元序号项目金额估算说明 1土地出让金 7800 2征地费 3拆迁安置补偿费 4土地转让费 5土地租用费 6土地投资折价 7土地购置契税 234 土地出