文档介绍：商业运营管理方案
商业运营管理方案
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商业运营管理方案
商业运营管理方案
第一篇 市场经营管理方案
一、市场商业时机分析
1、商业地产业态和业种选择
、第四代专业市场背景分析
Shoppi市场的趋势与规律，成为最具特色的第四代
专业批发市场〔即：批发 +样品展示+义博会〕。目前义乌小商品城股份公
司下属的篁园市场、宾王市场、国际商贸城一、二期市场、四星级宾馆银
都宾馆、三星级宾馆商城宾馆、梅湖会展中心以及国际商贸城国际仓储物
流中心、江东国内仓储物流中心等。其中，国际商贸城一期市场占地 400
亩，建筑面积 34万平方米，总投资 7亿元人民币。该市场的经营业态主
要为玩具和饰品等，有 9600个商铺。国际商贸城二期市场主体建筑由三
个市场交易区和 6幢小高层组成。市场包括： F、G、H三个市场交易区、
四星级宾馆、高档写字楼等，总用地面积 52．82M2〔792．3亩〕，总建筑
面积约90万M2，容积率 1．45，绿地率25%，建筑密度38%，预算总投资
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约30亿元。本工程地处上海周边，高标准、体量大、设施先进、功能齐全，作为让“国内卖家和国际买家“无缝对接〞的国际采购中心，适合选择在第四代专业批发市场业态上开展而来的具有展览展示和网上交易平台的第五代专业批发市场业态。
Shopping-mall〔购物中心〕背景分析
购物中心最早出现在欧美兴旺国家，约有100年的历史。
shopping mall是指城市市区购物中心。 购物中心的本质特点是统一管理
和分散经营的管理方式。管理者对购物中心实行统一的集中管理，购物中
心的日常运行、保安、清洁、维修进货和促销活动等都是有组织地进行，
公共空间实行统一管理，供所有的零售商与购物者共享。经营者不参与管
理，定期向管理者交纳管理费用，而所有者与管理者部参与经营，租金收
入和经营状况并无直接关系。
购物中心在兴旺国家开展日趋成熟，已经朝着生态化、娱乐个性化等
方向开展。购物中心在９０年代中期开始引入国内。９０年代末期，深圳
首家MALL购物中心—铜罗湾百货开业，它是利用工业厂房改建的物业；
2002年上海正大广场由泰国正大集团附属公司上海帝泰开展投
资亿美元兴建，总建筑面积达 24万平方米，是目前中国最大的集购物、
餐饮、娱乐和休闲于一体的大型购物中心，位于享有“东方曼哈顿〞之称
的陆家嘴金融贸易区核心地带，堪称“现代商业巨型航母〞。购物中心在
我国开展很快，但是对购物中心精髓理解不深，投资的许多购物中心缺乏
精心规划，运作管理方式依旧是传统的百货管理方式，许多购物中心经营
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失败。本工程地处“江苏的东大门，上海的后花园——昆山花桥〞 ，不在
上海繁华闹市之内，故本工程不适合选择购物中心业态。
、商业街背景分析
从全球来看商业街开展大体分为七个阶段。第一个时期就是集市贸
易。第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺。第三个时期，实际上随着商业街的开展，有
些地方形成小的商业中心。 第四个时期，大型商业街的出现。第五个时期，
是标准化的商场和超市业态参加到流通领域以后，实际上就给商业街的结构增添了骨干力量。第六个时期是六十年代，商业街由于中产阶级搬到郊
区居住进入低谷时期。第七个时期，商业步行街增加shoppingmall购物中心，出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获得大开展。
商业步行街对城市开展的影响与作用：
、商业步行街是城市的商业文化名片，是城市繁荣的象征，是城市运营的点睛之笔。
、重振原有商业中心，带动城市新一轮开展
、塑造新的城市中心。
、步行街对城市商业结构更新，改变了单一购物结构，通过开展旅游文化等多种功能，提升了城市生活品质。
、强化城市中心的价值和凝聚力，改变城市空心化的格局
、步行街对城市文化影响较大，它是对都市文化的提升与
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再造。商业步行街所倡导的不仅是城市文化的堆砌或变迁，它蕴藏着文化
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移植、文化嫁接、文化转换的城市开展，因此步行街将商业文化提升为社
会文化层次。
上海海新天地是上海具有浓厚“海派〞风格的都市旅游景点