文档介绍：“狼时代”到来之前教你学好增值税——建筑业、房地产业营业税改征增值税操作实务 2 前言营改增过程中最难解决的几件事一、营改增前施工发票怎么开? 营改增之前签订的施工合同,营改增以后继续履行的,施工单位应该照样缴纳营业税,给开发单位仍然会开具营业税发票。因此, 只要施工合同在营改增之前已经签订,结算发票什么时候开具不受影响,营改增前与营改增后开都一样。营改增后签订施工合同,但是,营改增前已经付款的,原则上建筑企业也应缴纳营业税,应该给开发企业开具营业税发票。因此说,开什么票,不仅仅看签订合同时间,还要看具体付款时间。二、营改增前购货发票怎么开? 营改增前取得的增值税专用发票,在营改增以后不可能得到扣除,因为取得发票时你还不是增值税纳税人,在进行增值税发票认证、比对时,自然而然就会被淘汰掉。但是,采取延期付款的方式, 等到营改增以后再付款并取得增值税专用发票,则完全有可能达到“囤积进项税额”加大进项扣除的目的。因此说,早取得发票,不如延期付款更有利。三、营改增前销售发票怎么开? 营改增之前签定销售合同的,不管是营改增之前还是之后开票、收款,肯定都要开营业税发票,要缴纳营业税;营改增之后签订销售合同的,肯定要开具增值税发票,缴纳增值税。但是,营改增之前启动的项目,没有可以扣除的进项税额,增值税如何计算。根据之前各行业营改增的试点情况,对营改增之前启动的项目很有可能实行简易征收和超税负返还政策。因此,是否抢在营改增之前签定销售合同,开具销售不动产发票也就显得没那么重要。四、营改增后销售不动产、转让土地使用权最有可能的税率是多少? 房地产企业,营改增之后最难捉摸的就是销售不动产的税率与取得土地使用权的税率将如何确定?目前能够确定的是,建筑业营业税的税率将是 11% ,货物销售的税率是 17% 。就以上两个不同税率而言,如果房地产企业分别选择包工包料、包工不包料两种不同的承包模式,最终将会造成很大的增值税税负差。因此,根据房地产开发这一自身特点,对于房地产开发业务而言,很可能出台一个“弹性税率”( 12% — 16% )之间)。如果不是弹性税率,而是单一税率,并且直接参照其他货物销售将税率定为 17% ,那么必然会出台一些配套政策,进行平衡; 至于取得开发用地的土地使用权,很可能参照购进农产品进项税额的扣除规定制定扣除办法。取得专用发票的,按照专用发票上的进项税额扣除,没有专用发票的,按照买价乘以适用税率计算。土地转让最有可能的税率标准应为 13% ,因为这是一个比较适中的税率,是一个大家都能接受的税率。如果真的象有些人说的那样定在 6% ,那么将在很大程度上提高销售不动产行业的税负。不过,这里提醒大家,就这个问题,大家没必要想得太多,税率的高低由国家来定,我们想得再多也没用。五、早交增值税划算,还是晚交增值税划算? 这个问题与上两个问题是相连的,早交划算、晚交划算,主要取决于销售不动产增值税税率高低和营改增后进项税额怎样扣除。如果按照以上解释,对营改增以前启动的项目允许实行简易征收、超税负返还政策,早交、晚交增值税,对税负自身的影响不会太大。就这一问题大家不必太担心,营改增以后,改革前后启动开发的项目一定会区别对待,决不可能因为政策的缺失人为造成企业税负加重。反而是为了鼓励大家积极响应营改增政策,国家很有可能出台一些更加优惠的政策。所以,大家没有必要抢着在营业税征收期内提前交纳营业税。按照目前规定,实行简易征收的,征收率统一为 3% ,如果房地产企业以前开发的项目真有可能实行简易征收的话, 适用 3% 的征收率也不是没有可能。六、营改增后支付拆迁补偿费取得不了增值税专用发票怎么办? 现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,从 2011 年1月 21 日起,我国开始实行国家拆迁制度,不再实行拆迁许可制度。根据这一规定,企业本身将不再发生拆迁业务,不再产生拆迁补偿支出。因此,开发企业不必担心支付的拆迁补偿费取得不了增值税专用发票,无法实施扣除的问题。根据以上规定,如果有个别地区、个别企业仍然继续沿用原来的拆迁许可制度,应属于违法行为,即使是取得了专用发票,也将不与扣除。因此,房地产企业在取得土地的过程中,一定要与政府协商好,取得的必须是净地,否则所发生的一切拆迁补偿支出,不但在计算增值税时,无进项税额可扣, 在计算土地增值税、企业所得税时,也将不与扣除。七、营改增后精装房还能不能盖? 实行营改增之后,对于房地产企业而言,要想开发销售精装房, 必须进行精打细算。如果把精装房当作一个卖点还可以。如果单纯是为了追求利润空间,切记,精装房在带来较大的利润空间的同时, 也产生了较大的增值,造成的税收负担也更大。到那时,就需要在增加的利润空间与增大的税收负担之间进行一个认真的比较,之后才能做出最后的决定。八、营改增后向小规模纳税人、自然人购物应该怎么