文档介绍：?物业管理师职业资格?考试
参考论文集
目 录
中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析 3
试论物业管理前期介入的作用及其立法意义 7
生态住宅小区的建设与管理探讨 9
试论物业管理市场结构调整的策略和途径居民收入水平较低
经济开展水平较低,表现在物业管理自身的现代化程度较低_附属设备标准低、数量少、房屋使用维护技术含量低,这使得对于专业化的物业管理的需求动机较弱。居民收入水平较低那么是制约这类地区住宅物业管理开展的现实障碍。事实上,内陆经济相对落后地区的普遍现象是居民消费支出中食品支出比重大——恩格尔系数较高。住房开支所占比重较小(福利房制度后遗症),这种情况下再搞物业管理收回取管理费,往往被居民视为不堪负担的额外支出。
推广物业管理这种现代化的高效管理体制,是将传统的无人管、自己管或国家管转变为专业化、企业化的市场经济体制下的商业行为。因此,即使是相对落后的地区在这个问题上也不能消极地等、靠。要打破那种视物业管理为兴旺地区高尚物业才需要的"奢侈品"的认识误区。实际上,且我们的理论分析巳证明物业管理所提供的物业管理效劳产品实为业主和用户的"必需品"。而且这种必需品作为一种准公共物品,它还给全体业主、用户乃至全社会带来效益,提高全社会的福利水平。任何一个行业,包括物业管理,都有着很明显的规模经济性质,即随着市场容量的扩大,在管物业规模的增加,单位管理费用有降低趋势,这是由于分工专业化加深、效率提高所致。如图2所示:由于物业管理体制的推广,单位管理费用即物业管理效劳的价格水平降低,在业主和用户收入水平不变的情况下,预算线将由原来的AB转为现在的AC,这种新的均衡点E1,位于更高的效用无差异曲线U1上,福利水平得到了改善。(图2中纵轴是抽象的抛除物业管理效劳的其它商品消费组合向量)
所以,面对低收入水平、低经济开展水平的地区,推广物业管理不仅具有实践上的现实性,也有理论上的必要性。
③物业管理有效供给较低
物业管理覆盖面低,市场容量小,制度环境、经济开展水平和居民收入水平低只是造成这种状况的需求方面的原因,但实际上有效供给能力缺乏也是一个重要方面。供给能力缺乏有三个方面的原因:物业管理企业素质参差不齐、供给结构偏差、现有价格水平较低。
物业管理企业在我国主要是通过四种途径组建起来的,即由开发公司组建的物业管理公司或附设的物业管理部,独立组建的物业管理公司,房管所转换的物业管理公司,各大系统单位组建的物业管理公司。
其中最后一种途径只占少数,最多的是通过一、三两种途径组建起来的,而由开发商和房管所组建的物业管理公司不是把物业管理作为房地产的附属品，就是延续方案经济体制的传统观念,距离专业化、现代化的标准都相去甚远。这种状况制约着我国物业管理行业有效供给能力的形成和提高。
总之,扩大我国物业管理的覆盖面是个综合的系统工程,供、求两个方面双管齐下才能取得效果。
二、我国物业管理企业市场运作问题分析
物业管理作为一种新型的适应市场经济竞争要求的朝阳产业,代表着"低本钱"、"高效率"。在目前已开展的物业管理的具体操作和运行中,那么有很多实际问题阻碍着这个行业的健康、稳定开展,这里归纳出五个主要问题:
。物业管理作为一种民事商务行为,不管其内容如何变化,参与其中的各方应该有一个较为明确的行为标准。而现实中的情况往往不是这样,主要表现在三个方面:
1)"角色错位"。角色错位有两种情况,一种是由于同一机构多种身份重叠而形成的。例如很多开发企业,自己是业主同时又是物业管理公司的母公司,以母公司的名义来干预飞命令管理公司,而不是以业主身份同管理公司形成标准的委托一代理关系。另一种那么是由于我国物业管理实践的超前性和不配套而造成的。常见的情形是物业管理公司对物业的管理超前于业主委员会组织,于是在一些物业管理起步较早的地方出现由物业管理公司业召集组织业主委员会并指挥业主委员会的行为,严重干扰了业主作为委托人与物业管理企业作为代理人之间正常的权利行使和责任划分。
2)物业管理不到位:这主要是指有局部物业管理公司不以"物业管理"为主业,而忙于搞"多种经营"牟利。有些公司虽然也在搞物业管理,但只限于收取租金和一般性的养护维修,而对于保养建筑物公共局部、维修更新设备、营造周围环境、治安保卫等那么不过问,做不到综合性、全方位的效劳。
3)不正当竞争。不正当竞争当前有蔓延的趋势。不正当竞争有两种形式,一种是在竞争过程中以不正常的低价位(收费)来争取客户;一种是对于自己开发的物业,名义上搞招标选聘物业管理公司,实际上那么内定自己组建的公司或内定一家有特殊关系的企业。无论是盲目削价还是内定,对于刚刚起步的物业管