文档介绍：融坤顾问 1南宫兴东·心园前期提案提报单位:融坤房产顾问提报时间: 2011 年6月 25 日融坤顾问 2第一部分市场环境分析融坤顾问 3城市发展印象?1、经济指标?南宫位于石家庄东南 120 公里处,主城区 平方公里,有四个办事处,分别为凤岗、北胡、南杜、西丁办事处。主城区人口 13 万人,非农业人口 5万人。?财政收入及经济总量在邢台市处中游,与沙河、宁晋差距大,与同一平台的巨鹿、平乡、临城、临西比增幅差距巨大。?2、投资环境?南宫市新的领导班子上任后,把改善投资环境作为招商引资的重点,对外地来南宫投资的企业采取“封山育林“的措施,没有市长签字批准,职能部门一概不得到新的企业检查。与周边各县相比,南宫远远落后,所以当地党委和政府提出了“南宫复兴“的口号。?我们调查过程中的感受也说明了这一点。我们到职能局要一些数据,都得到了满意的答复,这说明当地政府部门的意识已经转变,投资的软环境在改变。?3、工商业环境?居民消费水平低,商业氛围不好,流动人口少,工商业不繁荣。我们在考察期间, 没有发现网吧、 KTV 及高档次酒店、餐厅,据说高档消费到清河的较多。唯一的一条步行街凤泰隆商业街商铺没有销售几套,开发商只靠出租维持。由于本地消费水平有限,南宫本地商业人士一般到石家庄邢台经商。融坤顾问 4项目区域解读?◎冀南商贸重镇区位优势明显?南宫市位于河北省南部,地处冀鲁豫三省交汇地带, 因交通便利、商业繁荣、物产丰饶,而有“小北京”、“旱码头”、“金南宫”之誉。?全市总面积 854 平方公里,总人口 万。南宫素以“河北棉花之乡”、“河北韭菜之乡”,“中国羊剪绒毛毡名城”而闻名全国。?南宫境内各类交通干线密集,青(岛)银(川)高速、大(庆) 广(州)高速公路贯穿全境, 106 、 308 国道和邢德线在市区交汇, “京九”铁路纵贯南北,并建有三级货运站和四级客运站。即将建成的邢(台)德(州)高速、邯(郸) 黄(骅)铁路也从城区穿过。融坤顾问 5宏观市场概况 2010 年南宫市经济保持较快增长。全年预计完成 亿元,同比增长 11% ;财政收入 亿元,增长 % ;规模以上工业企业主营业收入 亿元,增长 26% ;工业增加值 亿元,增长 25% ;全社会固定资产投资 亿元,增长 % ;城镇居民人均可支配收入 万元, 增长 % ;农民人均纯收入 4468 元,增长 % 。融坤顾问 6市场微观统计?城区现人均居住面积为 32平米,每户按 人计,约 80平米/每户。现有居民住宅绝大多数是自建平房,各企事业单位也没有自建的小区。?据调研南宫市居民平房换楼房的意向很大。?居民普遍认为楼房采暖、卫生、管理、舒适度更高。只是普遍的感觉收入水平不高,不能接受高房价,也普遍不愿意贷款购房。?另外,现在政府在老城区拆迁和改造上的宣传力度比较大,大多数居民都还寄希望于拆迁来改善居住环境。而现在居民大多数都居住在平房, 加上外来人口寥寥无几,所以总市场容量要比实际数据大大缩水。融坤顾问 7城市发展规划城市向东城市空间结构: “中心城市~中心镇~一般镇”三级城镇体系。“一核三轴”的空间布局结构, “一核”指市区, “三轴”指沿 308 国道、 106 国道和邢德公路等主要公路的三条城镇发展轴线。城市规摸: 城市人口规模: 2010 年为 万人, 2020 年为 20万人。城市建设用地规模: 2010 平方公里,人均 平方米 2020 平方公里,人均 平方米。东开发区融坤顾问 8市场项目概况 1、以市政府为核心的开发区板块, 包括多层、小高层和高层等产品类型,该区域项目多为以中档楼盘; 2、以群英湖为核心的群英湖板块,该区域以大型楼盘为主, 多层、洋房、别墅等产品类型齐全; 3、位于城区南部的南部板块, 以中小型楼盘为主,项目定位中端市场。锦绣花园天地名城世恒新城群英胡宝成明郡中景官邸文景名苑滨河人家龙泽苑梧桐人家怡海花园天地名门天骄国际金科凤凰城群英湖板块南部板块本案融坤顾问 9市场调查与分析项目名称体量(㎡) 怡海花园 6 万梧桐人家 13 万滨河家园 16 万龙泽苑 15 万群英湖 2 万世恒新城 10 万锦绣花园 35 万天地名城 18 万宝成明郡 20 万融坤顾问 10在售产品分析