文档介绍：房地产项目操盘方案
第一章 进场前
第一部分 营销组织
一、人员的筛选：
1、选简历：对简历的挑选和面试的安排可以设定主选简历和备选简历，在主选简历不能实 现招聘需求时，可以从备选简历中挑出备选人员进行面试。要快速从成堆的简历中挑选线的行进方向和沿线的介绍要点）
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洽谈练习（同事之间一对一的解说、推介、洽谈练习）
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成交练习（签认购书、收定金、销售控制、签约、交首期、办理按揭
等成交过程各个程序的工作练习）
第二部分 销售文件
一、 管理工具文件：
1、 公司人事制度表格：
考勤类：城市年轮公司请假单、加班登记表、员工外出登记表、
员工情况：员工调动申请表、员工增补申请表、员工奖惩建议申请表、员工个人情况 登记表、员工辞职申请审批表
交接类：项目经理工作交接单、员工辞职交接单、部门工作联系单
其他：城市年轮事故报告单
2、售楼处现场管理：
客户接待：售楼处日报表、客户登记表、客户资料汇总表(电子版)、来电
客户登记表
员工日常工作报表：会议纪要、项目排班表、备用金支出明细表、费用预
测(月)、考勤表、实际开支明细、收款清单、应收款清单、个人考核表(各阶段、)市调表 格
经理日常报表：周成交报表、周工作计划、月总结报告、工作月报(各阶
段)、考核表、营销事业部申请表、
财务类报表：销售佣金计算表、员工提成表
培训类报表：各个阶段培训计划及人员培训反馈
3、与开发商交接文件： 文件交接单、优惠价申请表、工程变更申请表
二、
开发商背景熟悉：
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开发商的基本情况：公司成立时间、营业执照、注册资本、资质等级。
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公司架构：部门组成、下属子公司、主要人员名单。
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开发理念：现存量土地情况
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开发业绩：在哪个城市开发过项目，开发过哪些项目，具体项目名称，得
过何种荣誉。
0 建筑商的背景
0 物业公司的背景
三、 项目报批进展：
下面就从开发商取得土地使用权开始应取得（应结合当地政府的有关文件规定办理）
1、向计划局提出立项申请：根据规划要点进行小区规划设计和施工图设计
2、向地名委员会确认项目名称（取得认可）
3、由规划部门通过规划图和施工图（有些地区国土、规划是两个部门）
4、向以下各部门提出申请批准报告：
0 人防办：对图纸的人防设施进行审批，并按审批意见修改；
0 环保局：对有关环境影响的设施审查；
0 消防局：对图纸的消防分区、消防设施进行审批，并按审批意见修改；
0 供电、供水、煤气、邮电部门：请供电、煤气对设备、接口等进行审
批，并按审批意见修改；请供水公司对接口指定位置；按规定收缴增容费。
0 市政、绿化部门：请市政部门对排污指定接口和排污线路审批，对拟
开发地块中如需砍伐树木、消除绿地报请绿委审批。
0 城管、交通：项目建设需在道路上开口的，向交管部门申请道路开口
位置。
5、 招标办：按当地政府规定，对项目建设、设备采购进行招标的，需按批准及规定的流程 开展招标工作。
6、 建设局：开工前向建设局申请报建，取得《开工许可证》，按规定缴纳报建费、墙改基 金、散装水泥基金等（按当地政府的规定）。
7、 质监站：向当地的质量监督部门申请，请对施工项目进行质量监督，并缴纳质监费用。
8、 测绘部门：进行建筑面积计算。
9、 选择监理公司和进行工程招标
10、 档案馆：按建设项目归档规定，向当地档案馆移交建设项目档案。
四、
项目相关资料收集：
1、 项目的资料：户型图（每套及每层的）、总平图、海报、 施工图、开发商资料、模型、外立面图、中庭景观图、工地现场照片、售楼处现场照片、住 宅的智能化（新风系统、楼宇可视对讲、停车场管理、社区服务等）、小区配套（会所、游 泳池、网球场、幼儿园等）、交通（到项目的各辆公交车线路）。
2、 项目小区现有周边配套（市场、商场及大型超市、中小学、 幼儿园、医院、健身娱乐场所、银行、邮局、政府机构、公园、广场等）及道路的规划（最 好从规划局取得，如即将兴建的公园、广场、政府大楼、道路、桥梁等）。
3、 项目所在区域的剪报（关于周边大型项目的进展、交通变
更、政策法规等）。
4、 项目周边楼盘的情况（包括新楼盘的详细情况、二手房的
价位及销售情况）
第三部分 项目定位
一、案场选址包装：
1、选址决策模式：
n 吸引途径客源。在楼盘销售中，途径客源一般占相当大的比例，一些楼盘的 成交客户中，途径的客源甚至比传媒广告所吸引的成交客户比例还要大，而吸引途径客户的 重要途径就是楼盘现场的包装。从这方面考虑，楼盘卖场应尽可能选在主干道或人流量密集 的地方。
n 尽可能地利用规划中的建筑物。如会所、酒店、商业中心、学校、停车场等， 先把项目整体规划中