文档介绍：“远东国际”北区商业规划草案一、项目策划定位分析从贺州商业地产的现状和发展趋势来看,“远东国际”要成为一个有吸引力的商贸中心,必须具备以下条件: 1、巨大的展示和经营规模 2、广泛的经营范围 3、完善的配套设施 4、强大的物流配送体系 5、各种档次的品牌结构 6、充足的货源储备 7、领先市场潮流的经营品种 8、科学合理的经营理念综上所述,项目在市场定位前应考虑如下几点: 1、正确引导区域未来的发展前景 2、全面衡量区域的商业发展现状 3、正确评估区域的购买力 4、如何与中心区域的其他商业区别开来 5、开发出的商业应满足于区域未来的发展 6、采取差异化的定位确定区域的差异化需求 7、提供科学经营的构想和规划 8、如何充分利用政府资源优势降低自我风险 9、在追求利润最大化的同时,保障客户和经营者的利益二、项目所面临的机会点分析项目背景: 远东国际位于灵锋北路,建鞍路左右,总用地 13 公顷,分为南北组团。北组团以商业为主,商业面积超过七万平方米。优势: 黄金地段,定位清晰明确,客户群稳定,政策面受政府鼓励。楼盘所在地设施完善, 而且交通便利, 出行方便。我们初步定位为中国首个复合业态的世界风情 MALL (国际商城) 肯定会得到消费者的热烈追捧。同时利用好市民广场和周边灵峰商业广场、步行街等项目所凝聚的人气,共同打造贺州市“城心概念”,再通过本项目超级体量和综合商业规划从中脱颖而出。劣势: 体量太大,项目前期定位不准,对市场细分不够。贺州市人口不多,购买力有限,周边其它楼盘的出现也将分割一部分消费者。“三化两业”与“ CEPA 概念导入”的双重机遇前面的报告中我们已经提到过, 目前贺州的商业格局正在发生着翻天覆地的变化, 政府的政策干预和开发商的资金注入使贺州商业格局的改变正在如火如荼的进行着, 整个局面呈现一片繁荣景象。但是, 我们必须以冷静、务实的心态来面对局势给我们带来的机遇和随之而来的风险与压力。首先,要把传统的“马路商业”和“集散经营”的格局打破,而转向“规模经营”和“专业配套”之路。这恰好与我们的开发经营理念不谋而合。但是,贺州将近 50 万平方米的商业物业开发量带给我们的是竞争的压力和客户分流的风险。因此, 我们一定要在项目的规划定位和经营定位上以压倒性的优势来化解这种潜在的危机, 真正把握好“三化两业”的发展契机。其次, 贺州受其独特的地理位置影响, 五龙出海计划中洛湛铁路、两条高速、一条省道和贺江的复航给贺州的商业和城市发展带来重大契机, 为远东国际提供了一个世界范围的平台, 商业格局的重新布局和经营管理模式的提升是一个不可避免的过程。最后, 贺州市自 2003 年的商品房开发面积就接近 100 万平方米, 这就给贺州的市场需求在原有基础上带来一个突增量, 如此巨大的商机任何一个商家都不会错过。在缺乏具备规模、档次、配套和服务的商业平台让这些家大展拳脚的时候,[ 远东国际] 的出现可谓“雪中送炭”,必定受到众商家的追捧。把握好以上两大契机, 对于[ 远东国际] 的招商及今后的经营和发展是至关重要的, 只要我们把握好时机适时推出, 营造“多赢”的商业局面是没有问题的。三、蓝狐策划对项目的定位思路结合以上的论述和蓝狐策划对市场深入,详细的市场调查了解, 我司对项目的定位思路如下: 抓住 CEPA( 《内地与香港和澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》) 要义,将本项目的位置优势充分发挥,站在桂东南整体商业地产布局视界, 对本项目北组团的商业部分定位划分为裙楼商厦、产权式酒店和临街商铺三部分。随着 CEPA 的实施,香港最具有国际争竞力的服务行业对广西市场表现出极大的关注, 同时香港中小企业总会、香港中小企业促进协会下属企业的 1000 余种包括钟表、珠宝、服装等在内的原产于香港的商品,将以零关税潮水般涌入贺州,在货物贸易“零关税”、服务贸易自由化、贸易投资便利化等原则下, 将给本已喜欢港货的桂东人掀起一个在家门口一站式享受到港式的酒店、美食、服装、珠宝购的所在。与世界中小企业联合会(大中华分会) 、香港中小企业促进会的合作及政府背景的介入, 更加提升本项目的国际背景和项目日后的经营管理水平、赢利能力和物业保值增值能力, 给经营者和投资者最大的信心和保障,也从根本上与我们的竞争对手区分开来。对项目的主题定位我们建议对项目定位为“中国首个国际风情 MALL (国际商城)”-- 大型的 CEPA 港澳批发交易中心、生活超市、数码电器城、首尔风情时尚街、大型***、歌舞演艺厅、美食城、健身房、咖啡吧、图书馆等,将“远东国际”打造为集购物、休闲、美食、健身、展示、商务等功能于一身的“世界风情 MALL (国际商城)”。针对目前贺州市商业招商和经营的现状, 我司建议采用类似我们共同考察过的正佳广场 MALL 商业模式配合街区功能分布