文档介绍：海昌极地海洋世界 2010 年营销计划部署湖北合富辉煌房地产顾问有限公司 09-12-04 主要内容一、 2010 年项目营销节点部署二、项目 2010 年入市价格预期三、 2010 年资金回笼预测四、项目一期 F 地块工程分期要求五、 2010 年推广费用预算一、 2010 年营销节点部署 1. 最新工程节点回顾 2. 2010 年营销节点部署说明: 项目在 2010 年9 月开盘所推产品需融合了花园洋房和高层产品,在保证项目良好的价格走势的同时,丰富项目的产品线; 3. 2010 年营销推盘计划序号所推时序所推楼栋所推套数所推面积面积比例 12010-9-5 H7/H8/H9/H13/H14/H15 /H10/H11/H12/H16/H17 192 82% G2/G6 264 22009-10-16 G1/G5 18% 合计//542 100% 二、项目 2010 年入市价格预期 1. 定价原则根据市场情况及推货策略的探讨,制定原则如下: ?多层可售面积有限,同时作为项目稀缺产品,考虑后期价格走势空间; ?高层产品作为一期 F地块重点,采用稳健的价格策略; 由于市场比较定价法是依靠市场特点为基础的一种定价法,所得出的价格比较接近市场的发展状态,容易被消费者所接受,对此,在成本利润方面尚未知的情况下,我们对本项目产品选用了相应的市场比较定价法。 2. 多层价格测算?竞争项目遴选项目巢上城美联奥林匹克升华现代城泰跃金河 外展点开放现场售楼部开放示范样板区开放项目开盘海洋馆桩基施工完成海洋馆开业现场售楼部开放 取得预售条件 加推 G1/G5 高层 地址盘龙城露甲山路常青花园公交总站后环湖路以西环湖路 5号类型多层花园洋房多层多层销售率二期多层 60% 尚未开盘二期多层已售 50% 二期多层销售 40% 成交均价(元/㎡) 3800 5000 4100 4200 ?竞争项目与本项目类比评分案例巢上城美联奥林匹克升华现代城泰跃金河极地海洋世界交易情况修正 100/100 100/100 100/100 100/100 100 交易日期修正 90/100 90/100 90/100 90/100 100 区域因素修正商业繁华度 7 1088 10 土地利用度 9 1099 10 交通条件8 1099 10 公共服务配套 8999 10 环境卫生9999 10 发展规划 8 1099 10 基础设施8988 10 娱乐文化 8988 10 潜在灾害影响 8999 10 街道条件8999 10 合计 81 94 87 87 100 比例 100/87 100/94 100/87 100/87 100/100 个别因素修正新旧程度 10 10 10 10 10 建筑结构 9 109 10 10 小区环境规模 9 1099 10 设备设施9 1099 10 平面布置 9 1099 10 楼层 9 1099 10 朝向通风 10 10 10 10 10 形象 9 109 10 10 合计 74 80 74 76 80 比例 80/74 80/80 80/74 80/76 80/80 ?竞争项目权重及本项目价格预估项目交易均价交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正修正单价权重权重价格巢上城 3800 100/100 90/100 95/87 80/74 3952 4% 美联奥林匹克 5000 100/100 90/100 95/87 80/80 5220 90% 4698 升华现代城 4100 100/100 90/100 95/87 80/74 4344 3% 泰跃金河 4200 100/100 90/100 95/87 80/76 4326 3% 武汉极地海洋世界 8 本项目多层花园洋房 2010 年9 月份入市价格在 5100 元/ ㎡,多层产品销售均价按照 5200 元/ ㎡计算。具体执行价格需根据市场变化调整,我司在开盘前一个月提交; 3. 高层价格测算?竞争项目遴选项目同安家园美联奥林匹克领袖城翠堤春晓地址后湖新区幸福大道北侧常青花园公交总站后盘龙城开发区管委会对面金银湖金墩出口类型小高层/高层多层、小高层小高层、高层多层、高层交易情况二期销售率 60% 元月开盘二期销售 40% 四期已推销售 65% 成交均价(元/ ㎡) 5200 4700 3500 4200 ?竞争项目与本项目类比评分案例同安家园美联奥林匹克领袖城翠堤春晓极地海洋世界交易情况修正 100/100 100/100 100