文档介绍：物业公共设施维修、养护方案
一、设备设施服务标准及制度
（一）设备设施服务管理标准
1、 维修员熟悉工作区域结构，了解电梯、空调、制冷、制热、 电 器等设施设备的种类、分布和安全要求，掌握各类管线的分布、位 置、 走向和使用情况，研究 管道、风道局部除锈、防腐、刷漆：对各种主要阀门渗漏，故 障进行 处理。
二级保养 对机械设备进行全面清洗、调整、部分解体检查和局部修理更换 易损件等；对电机进行绝缘检测，抽芯检查、清理、轴承上油；对电 气设备全面清扫；母线、导线，电器端子除氧化、紧固、校验仪表; 摇 测绝缘电阻
对电子设备除尘，插接件接口清洗，系统功能参数测试；各管 道、 风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门渗漏，故障处理或
更换。
6、 设备设施维修保养工作程序
（1） 工程部根据辖区设备设施的使用年限、使用频度、年故障 率、隐 患、腐蚀、噪音等综合运行情况，每年12月 20日前制定下年 度《设 备设施维修保养年度计划》。
（2）由物业服务中心报请公司领导或业主单位审批。
（3）公司领导批准由公司出资的计划项目。
（4）业主单位批准由业主出资的计划项目。
（5）对于需要外委测试/维修保养项目要填写外委申请。
（6）项目审批后，工程部负责制定各项目的备品、备件，填写 《物品采购计划表》并按计划项目组织实施。
（7）工程部主管和有关技术人员共同监督验收将维保实施情况 填入《设备设施维修保养记录》。
7、设备故障、事故处理程序
（1）设备故障：指设备设施因部件损坏、失效、超载、超电压 电流、短路、润滑不良、违章操作等因素不能正常工作，或造成停机 停电，经事后维修而可恢复正常工作。
（2）设备设施发生故障，工程维修人员及时排除或通知有关单
位维修，尽快恢复正常运行。
3）工程维修人员必须将故障处理情况认真填入《设备维修记
录》，不得疏漏隐瞒。
（4）设备事故：凡是发辖区较大范围、较长时间有关系统不能 正常工作，造成的停电、停水、停梯严重影响办公活动，或设备损坏 严重修复费用在 2000元以上者。
（5）发生设备事故物业服务中心必须及时报告公司领导，同时 组织人员或有关单位按应急程序进行抢修。
（6）设备事故处理后，由物业服务中心负责人召集工程部有关 人员和单位参加事故分析会，工程部主管写出分析意见、防范措施由 物业服务中心负责人签阅上报公司领导。
8、设备技术资料管理
（1）物业接管机电设备的资料应包括
a、 机电设备出厂合格证；
b、 机电设备使用说明书；
c、 机电设备安装、调试报告；
d、 设备保修卡，维保协议。
（2）设备资料在设备交接验收时，由物业接管验收小组向发展
商收取并办理接收手续，填写《物业接管资料移交清单》。
3） 对于发展商尚未移交的资料或资料不全、不真实等问题，
物业接管验收小组应该将问题逐项记入《接管验收资料遗留问题登记 表》。
（4） 机电设备的台帐、运行、维修保养记录，与随机资料图册 构成设备的全部档案内容。
5）设备的档案资料应整理装订，物业服务中心专人专柜保
存。
9、设备管理值班制度
（1）工程部维修值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因 工作需要临时离岗，必须有符合条件的人员替岗，并交代离岗的时间 和去向。
（2）根据操作规程和岗位职责的要求，密切注视所管设备的运 行情况，按规定巡视检查，及时排除设备故障，按计划进行设备设施 的维修保养并做好相关记录。
（3）维修值班人员必须随身携带对讲机，调到规定频道，随时
接收客服部报修指令。
4）维修值班人员接到报修后，应携带有关工具迅速前往维
修， 按业主报修流程序进行、认真填写《业主报修单》和《业主报修 回执 单》，等工作内容详细记入《工作记录本》。
5）维修值班人员，交接班人员应提前做好交接班准备工作。
6）交班人员应主动、简要的向接班人员介绍值班和设备运行
情况，重点讲明接班后有连续性的工作内容。
（7）接班人员应查看记录，检查仪器、工具、对讲机等是否齐
全。无误后共同在《工作记录本》上签字。
8）有下列情况之一不能交接班：
3、接班人员未到岗，交班人员不准下班
b、交接班准备工作未完成；
c、 在设备故障、事故处理未完成时，由交班人员负责处理接班 人 员协助；
d'接班人员有醉酒现象或其他神志不清情况而未找到顶班人
10、各类记录
（1）
《设备清单》
（2）
（3）
《设备台帐》
《设备设施维修保养年度计划》
（4）
《设备外委维修保养申请表》
（5）
《物品采购计划表》
（6）
《设备设施维修保养记录表》
（7）
《设备维修记录》
（8）
《设备事故报告单》
（10）
《物业接管资料移交清单》