文档介绍：房地产抵押估价报告
估价项目名称：上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号房
地产
抵押价格评估
委托方：郭邦年
估价方：上饶市众恒房地产评估事务所有限公司
估价人员：****
估价作业日期：二。一一年三月二日至三月五日
地产评估资质级别：****
法定代表人：****
三、估价对象：
1、基本情况
估价对象位于上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号。根据《房屋所有权证》（房权证上饶市第301817号），房屋所有权人为郭邦年，住宅用途。月泉花城1号楼总层数为11层，框架结构。估价对象位于第十层，总建筑面。
房屋装修情况：客厅、卧室墙面刷立邦漆、石膏板顶棚、瓷砖地面。厨房、卫生间墙面贴瓷砖、地面铺设防滑地砖。估价对象整体为一般装修。
2、基础设施情况
估价对象所在区域内基础设施达到“六通”（即通路、通电、供水、排水、通讯、供气）。
四至：东临庆丰路；南临解放路；西至市民公园；北至凤凰超市；
供电：市政220伏生活用电；
供水：市政供水；
排水：市政管网；
通讯：由上饶市电话局接入；
煤气：接入小区。
四、估价目的：
本报告估价目的为郭邦年先生将此房产转让给委托方，向南昌银行股份有限公司上饶市分行做抵押贷款，确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。
五、估价时点：
二。一一年三月二日
六、价值定义：
根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估采用的是公开市场价格标准，估价对象为产权方合法拥有，估价结果中的房地产价格是指估价对象于估价时点2011年3月2日，剩余使用年限约为15年条件下的公开市场价格。
七、估价依据：
1、有关政策法规和文件：
*《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第29号）
*国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）
*《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》【建住房[2006]8号】
2、委托估价方提供的资料（详见附件）
3、受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。
八、估价原则
我们在本次估价时遵循了合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点等原则。
九、估价方法：
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，选用市场比较法、收益还原法作为本次评估房地产价格的基本方法。
市场比较法定义
将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
比准价格二可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X房地产状况修正系数
收益还原法定义
预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
V 二"-（土） j
y—八 1+r J
其中：V——房地产在估价时点的收益价格
A——房地产的未来第一年净运营收益
Y——房地产的报酬率
g——净收益逐年递增的比例
t——房地产的收益年限
3、以上两种方法进行综合分析，得出估价对象的公开市场价格。
十、估价结果：
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象（）在估价时点2011年3月5日的公开市场价格为：（币种：人民币）
房地产总价：
大写金额：人民币陆拾壹万叁仟捌佰元整
单位价格：4194元/平方米
十一、估价人员：
中国注册房地产估价师
中国注册房地产估价师
十二、估价作业日期：
二OO九年二月九日至二月十三日
十三、估价报告应用的有效期：
自估价报告完成日期起壹年，即二OO九年二月十三日至二。一。年二月十二日。
估价技术报告
一、个别因素分析
1、基本情况
估价对象位于上饶市信州区月泉花城1号楼2单元1002号。根据《房屋所有权证》（房权证上饶市第301817号），房屋所有权人为郭邦年，住宅用途。月泉花城1号楼总层数为11层，框架结构。估价对象位于第十层，总建筑面。
房屋装修情况：客厅、卧室墙面刷立邦漆、石膏板顶棚、瓷砖地面。厨房、卫生间墙面贴瓷砖、地面铺设防滑地砖。估价对象整体为一般装修。
2、基础设施情况
估价对象所在区域内基础设施达到“六通”（即通路、通电、供水、排水、通讯、供气）。
四至：东临庆丰路；南临解放路；西至市民公园；北至凤凰超市；
供电：市政220