文档介绍：土地储备规划编制方法研究
摘 要:土地储备规划是针对可开发建设用地资源编制的总体规划,也是制定土地储备年度计划的重要依据。主要内容包括“储备需求预测——基于多规协调的储备地块划定——储备时序确定——搬迁安置和留用地落实——,北京、上海的土地储备系数在 - 之间;-。考虑到南沙新区未来发展速度快和不确定性,综合比较北京、上海等城市的土地储备与出让系数,。(3)储备需求。,年均需要储备土地接近8平方公里。南沙区土地储备工作应当分阶段将符合土地利用规划的土地应储尽储、能储尽储,充分保障南沙区和自贸区的建设。
储备地块划定
(1)储备用地的来源。一般而言,储备用地的主要来源有两个方面:一是农村集体土地的征收,涉及到土地所有权的变更,需要符合土地利用总体规划,并且取得农用地转建设用地批文;二是国有建设用地收回,包括依法将闲置用地收回、依法将国有土地上的房屋征收等方式,包括土地产出效率低下的部分旧厂等。在广州南沙地区按照货币加物业兑换留用地政策,还可包括使用效率低下的村经济发展留用地。(2)储备用地范围。在详细摸查现状建设、权属信息(已批用地)的基础上摸清了广州南沙区存在大量零散的结转储备地块;通过在ArcGIS中将土地利用总体规划城乡建设用地扣除掉现状城乡建设用地和已批用地,得到符合土地利用总体规划但是尚未收储的集体土地;通过基础资料的收集,摸查旧厂和村经济发展留用地的土地利用情况,确定需要纳入储备的存量建设用地。(3)储备地块划定。来源于农村集体土地征收的储备地块需要在土地利用总体规划的基础上,按照控规的地块边界予以划定;而来源于国有建设用地收回的需要考虑到权属边界。 收储时序的确定
收储的时序需要考虑到城市开发建设的方向和先后,规划在梳理了南沙新区总体规划、自贸区等相关规划后,确定了以自贸区为近期的土地储备时序。
落实被征收人利益
由于土地储备过程中需要对房屋进行征收,因此在土地储备规划中,需要提前进行预估,预留安置用地,对村经济发展留用地进行选址落实。
(1)搬迁安置。南沙区储备用地大多数来源于农用地转用,在此过程中,涉及到部分的农民搬迁安置。规划落实了大岗镇新联二村安置区、灵山岛安置区、横沥镇安置区、黄阁安置区(二期)、南沙街坦头安置区、南沙街东南安置区的安置用地储备。(2)留用地落实。规划落实了近期的庆盛地区、灵山横沥岛尖、蕉门河中心区和黄阁镇的留用地选址。但为了避免村经济发展留用地利用低效,规划建议按照货币加物业的方式公开出让进行落实。
经济测算
规划还根据规划用地性质、区位、交通条件、现状的用地与建筑量等因素计算近期土地储备地块的出让收入、储备成本以及收益情况。
(1)出让收入采取分类计算的方式。
其中,行政划拨类用地不计算收益;商业、住宅出让收入=楼面地价×建筑面积=楼面地价×开发强度×地块面积;工业、仓储出让收入=地面地价×地块面积。根据历史土地出让价格和城市规划功能布局,采用修正的克里金插值法模拟了工业、住宅和商业的出让收入,预测了储备地块的出让