文档介绍：房地产企业的纳税现状及对策
刘桂林 [摘 要]当前,房地产业的发展,为国家和地方财政收入提供了充足的税源;同时房地产企业的欠税、漏税、偷税现象严重,企业与政府“关系密切”,行政干预对征收带来阻碍。本文主要从房地产企业纳税的现象入税行为的达634户,占八成以上。并且手段呈多样化、专业化、普遍化、隐蔽化的发展趋势。
(三)违法违规减免税收。地方政府与开发商“关系密切”,给开发商“超国民待遇”,违法违规减免税收,致使开发商偷税、漏税、欠税、抗税底气十足,常以“营造良好投资环境”为由,出面保护,免受税务机关的稽查和追究。
二、当前房地产开发企业偷逃税行为的主要手法及特点
(一)隐匿应税收入,减少纳税基数。这是房地产开发企业一种普遍的偷税手法。开发商拿到《销售许可证》后,开始预收房款,房地产企业应对预收房款按国税发[2006]31号文规定的20%、15%、10%、3%毛利率计算利润额,并入当期应纳税所得额中,统一计算缴纳所得税,待工程完工后进行结算调整。房地产销***是房地产开发企业销售产品的原始凭证,也是税务机关计税的主要依据。但在实际工作中,绝大多数房地产企业不按发票管理规定管理发票;在开票时采用大头小尾票、自制发票、收入打白条不开发票等手段隐匿收入,或者做支现金和直接进入小金库不入账。
(二) 不按规定时间入账,以未清算、未决算为由延期交纳企业所得税。房地产开发企业在收取预收款或定金后长期记入“应付账款”、“临时借款”、“应收账款”中。根据《企业会计制度》销售商品的收入确认须同时满足四个条件:(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(2)企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权,也没有对售出商品进行控制;(3)与交易相关的经济利益能够流入企业;(4)相关的收入和成本能够可靠计量。房地产开发企业应在房产交付使用后,根据以上规定确认销售收入,及时调整账目,缴纳企业所得税。
(三) 以自用房、合作建房、分配利润、对外投资、给建筑商抵房为由不作为收入处理。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、〈房地产开发企业所得税征收管理办法〉、〈国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知〉(国税发[2006]31号文)有关规定,房地产开发企业捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品视同销售不动产,交纳企业所得税。
(四)虚列、多提、挤占成本,减少利润。房地产开发企业同建筑商合谋,采用签订虚假合同的手法,有计划、有目的、有步骤的虚开沙子、水泥、砖、瓦等建筑材料,虚列成本,人为提高工程造价,减少利润空间,偷逃企业所得税。
(五)不按规定列支或超标准列支费用。一种情况是,不按[2006]31号文的有关规定:对公共设施配套费、前期工程费、基础设施建设费、安装费、开发间接费等成本,在已完工和未完工产品中分摊列支,而是在已完工产品中集中列支。另一种情况是把购买的汽车、办公用品、修理费、招待费等全部列入已完工产品中。致使企业亏损或者微利,从而达到少缴或者不缴的目的。
(六)财务管理混乱,核算不规范。主观上,房地产开发企业不重视财务管理或有意搞乱财务管理。一是账薄设置不规范,凭证管理混乱,聘用无证会计人员;二是私自建立账外账,一套应付税务机关,一套用于内部核算;三是私设小金库,用于偷税、私分和