文档介绍：房地产领域中的信息不对称与市场失灵
杨建平 郑 琴 [摘要] 房地产市场中,存在着多方的信息不对称,是房地产市场失灵的重要原因。本文主要针对房地产市场中的众多参与者,分析了他们之间的信息不对称关系,并且就政府与房地产开发商之间建房地产领域中的信息不对称与市场失灵
杨建平 郑 琴 [摘要] 房地产市场中,存在着多方的信息不对称,是房地产市场失灵的重要原因。本文主要针对房地产市场中的众多参与者,分析了他们之间的信息不对称关系,并且就政府与房地产开发商之间建立了博弈模型,通过对模型的分析,来进一步揭示房地产市场的失灵现象。
[关键词] 市场失灵信息不对称博弈完美贝叶斯纳什均衡
现实生活中,由于买方与卖方之间所掌握的信息不对称,导致双方的决策结果偏离市场均衡,从而导致市场机制不能使得资源优化配置,就要产生市场失灵。房地产市场也不例外。
一、政府与房地产开发商之间的信息不对称
土地是房地产项目中最基本要素,一切房地产项目的完成,都必须以土地为基础,房地产商要得到土地,就必须通过政府批准,而政府是土地政策的制定者,基本掌握了要出让的国有土地的所有信息,房地产开发商对这些信息的了解则很不充分,这就造成了政府与房地产商之间就土地方面的信息不对称。除此之外,在有关房地产产业、城市规划、税收政策等政策的制定方面,也存在着双方的信息不对称。
针对以上分析,可用博弈论来分析政府与房地产开发商之间的信息不对称关系:
。(1)政府是理性的,希望维护各方的合法权利,为房地产市场提供良好的经济运行环境,稳定房地产价格,促进房地产市场的正常健康发展,增加国家财政收入。(2)房地产商是理性的,希望的是:维护自己的合法权利,追求收益最大化。
。针对政府与房地产商之间的信息不对称,可以建立如下所示树状扩展图,政府和房地产商的决策总是相互干预,相互制约、相互依赖的,博弈论模型可以分析利益相互冲突、交叉影响状况。政府与房地产商在房地产市场中的博弈过程依次是:政府首先针对一定的房地产市场,观察市场走势,出台一系列相关政策,房地产商在这些政策的指导下,制定自身发展策略,而后政府再根据房地产商的反应,决定下一步调整政策策略,整个博弈循环往复。
首先假设房地产市场中,U的概率为过热,那么(1-U)的概率为萧条,这是房地产商根据政府前面出台的政策来调整的结果。政府根据当前状况,以决定下一步策略,若以Ni(i=1,2)表示政府出台的政策类型,其中:N1表示鼓励投资,N2表示抑制投资;又设房地产商对房地产市场状况做出的判断类型为μj(j=1,2),其中:μ1表示市场投资利润偏低,μ2表示市场投资利润偏高。令房地产商对市场状况做出的先验判断为P(μj),则在市场状况为μj时政府出台相应政策Ni的条件概率为P(Ni|μj);房地产开发商观察到政策类型Ni后,对市场状况类型做出的后验判断为P(μj|Ni)。房地产开发商的后验概率将依据贝叶斯法则进行修正。
但是,由于我国土地政策的特殊性以及我国监督体系不完备,政府官员为自己短期的目服务时,对房地产市场的调控可能导致失误,使得双方在博弈过程中达不到完精炼贝叶斯均衡,长期下去必将导致整个房地产市场的失灵。