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（财务知识）贷款评估报告
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房地产估价报告
估价项目：肥城市新城盛源小区25号楼2单元2层东户
委托方点：2010年03月17日
六、 价值定义：根据估价目的，本报告所采用的价值标准为估价 对象基于估价时点的公开市场价值标准，所谓公开市场价值是指在公 开市场上最有可能形成或成立的价格。即交易双方都掌握了必要的市 场信息，有比较充裕的洽谈时间进行交易。
七、 估价依据：
（壹）本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章
1、 《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、 《中华人民共和国土地管理法》；
3、 《中华人民共和国担保法》；
4、 《城市房地产抵押管理办法》。
（二）本次估价采用的技术规程
1、中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价
规范》；
2、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁
布建住房{2005}8号《房地产抵押估价指导意见》。
（三）估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料。
八、 估价原则：
1、 本次评估以独立、客观、公正为基本原则；
2、 以合法原则、谨慎原则、最高最佳使用原则、替代原则、估
价时点
原则为操作技术性原则。
九、 估价方法：
估价人员经过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的实际情况 及本次估价目的，选取市场比较法作为本次评估的基本方法。
十、房地产变现能力分析:
变现能力是指假定在估价时点实现评估目的时，在没有过多损失 的条件下,将房地产转换为现金的可能性。
（壹）估价对象在房产证所确定的合法用途前提下，独立使用性 较强，不宜分割使用、转让。
（—）假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内 强制
处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价
格壹般比公开市场价格要低。
（三） 处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、 数额和清偿顺序和处置方式和营销策略等因素有关。壹般说来,以拍 卖方式处置房地产时，变现时间较短,但变现价格壹般较低,变现成 本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。
（四） 估价对象可能会由于房屋现状变更、国家经济形势、城市 规划、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等不可预 见因素，导致房地产价值产生波动。
十壹、房地产抵押估价报告使用提示:
（壹）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押 价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正 常维护使用，且未增加法定优先受偿款，房地产市场没有大的波动的 情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。
（二）对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者 应给予关注:估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产 市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。估 价报告使用者应合理使用评估价值，关注处置房地产时快速变现及费 用的影响。
十二、估价结果：
估价人员根据估价目的，遵循估价原则,按照评估工作程序，选
取适宜的评估方法，最终确定估价对象在估价时点的公开市场价值 为：
人民币小写:，人民币大写:肆拾肆万壹仟元整。
十二、估价作业日期：2010年3月17 B—2010年3月18日
十三、估价报告应用有效期:自估价作业截止日期之日起壹年内 有效
十五、注册房地产估价师：
泰安市正源房地产评估有 限X公司
二零壹零年三月十八日
房地产估价技术报告
壹、个别因素分析：
m2 ,配房（车库） m2 ,总 层6层，在2层，经到房管局查询档案资料建筑质量检验合格报告该房 产建于2007年，房产设计用途为住宅，混合结构，水、电等基础设 施齐全，国有出让土地。房产设计用途为住宅，实际用途为住宅，混 合结构，水、电齐全。二、区域因素分析:
估价对象坐落于肥城市新城盛源小区25号楼2单元2层东户, 东临吉山路，西临凤山大街,南临肥桃路，北临盛世年华小区。周围 距学校、银行、医院等较近,交通便利，周边环境较好。
三、市场背景分析:
肥城市位于泰安市西部,属鲁中经济区,有多条国道、省道,高速 路通过，交通便利,有利于同全省建立密切的经济,科技和文化联系。 逐步建立起适应社会主义市场经济发展和国际经济接轨的运行机制，努 力培植现代化产业结构体系，利用区位优势，资源优势和国家产业政策 加快城市建设的进程。随着新壹轮城市总体规划的实施，整体经济形势 的好转，估价对象房地产的保值增值潜力得到充分发挥。
四、 估价方法选择