文档介绍：合同编号：
二手房买卖合同（卖方）
出卖人：
买受人：
签订时间：
签订地点：
二手房买卖合同使用说明
1、本合同文本适用于国有土地上商品房的存量房买卖。存
量房，即二手房，是指通过办理转移登记取得房屋所有权证的人返还土地使用权。法院认为协议约定了房屋的转让及土地使用权的移转，而上
诉人并不享有该地使用权，该土地使用权的移转因而无效。
也朱嘉荣等与王桂萍等房屋买卖合同纠纷上诉案一一出卖人在未取得房屋产权证和土地使用权证将商品房出售给买受人，现买受人主张合同无效。法院认为依法成立的合同自成立时起生效。
3、出卖前该房屋已经抵押的，出卖应通知抵押权人并告知受让人有抵押情形，否则出卖行为可能无效。［关联案例］
4、房屋出卖前出租的，将该房屋出售给第三人时应当确保承租人已经放弃优先购买权，否则将影响合同效力。［关联案例］
［关联法规］
第三条出卖人与买受人交易方式。
出卖人与买受人达成交易的情形为口口
未通过任何房地产经纪机构撮合成交、未支付中介服务费用。
出卖人与买受人通过第三方达成交易。代理方在签订本合同的当日收取买方代理佣金人民币九，收取卖方代理佣金人民币九。如买卖双
方最终未能完成房地产产权过户，则此代理佣金无需退还，因代理方原因导致的除外。
［风险点］1、出卖人若是委托第三方出售房屋，应确定第三方的资质，并与买受人明确约定佣金支付比例。
［关联案例］01、张小琳与徐媛媛等房屋买卖合同纠纷上诉案——出卖人委托第三方出售其房屋，买受人交付了定金。随后知道委托人并非房屋所有权人而发生争议。法院认为第三人作为代理人就房屋买卖事宜与上诉人订立《房屋买卖
定金合同》并收取定金的行为具有相应法律依据。
［关联法规］
第四条成交价格、付款方式及定金
经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币元（小写），
该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见附件
二。
买受人采取下列第0 口口种方式付款。
、一次性付款。买受人应于年月日前向出卖人一次性付清房
款人民币：元（小写），元整（大写）。
出卖人给予买受人一定优惠共计人民币元，从已付房款中退还。
、分期付款。
、首付：买受人应于年月日前向出卖人支付人民币
元（小写）元整（大写）。若买受人未按约定日期支付首
付，则本合同自行终止，出卖方有权另行处置该房屋。
、第二期：买受人应于年月日前向出卖人支付人民币
元（小写）元整（大写）。
、第三期：买受人应于年月日前向出卖人支付人民币
元（小写）元整（大写）。
、其他
、定金
、买受人【是】【否】向出卖人支付定金，定金金额为人民币元（小
写），元整（大写），定金支付方式为：本合同签订时【直接支
付给出卖人】【存入专用账户划转，该专用账户账号为： 1
、买受人未按约定支付房款时，出卖人可以没收定金解除合同，已经支付的房款退还给买受人。
、买受人按约定结清房款后，出卖人可将定金退还给买受人或将定金抵作最后一期中的相应房款。
［风险点］1、双方当事人可以约定定金条款，但是定金不得超过合同总价款的20%且定金有双倍罚责。
［关联案例］01 同程昭蓉与纪忠生等房屋买卖合同纠纷上诉案一一出卖人伪造房屋产权证书与受让人签订买卖合，并在合同中约定了定金条款。现房屋所有权人不同意卖方导致合同无法履行，受让人要求双倍返还定金。法院认为由于被上诉人在与另一被上诉人签订该合同时，向买受人出具的房屋所有权证属虚假证件，且事后未得到房产权人的确认，该合同应为无效合同。
02、赵松涛与肖文彬等房屋买卖合同纠纷上诉案一一出卖人对出卖房屋没有处分权，后权利人也并未追认。合同中约定有定金条款，出卖人请求适用定金罚则而不支付赔偿金。法院认为该房屋买卖合同无效。
03、王瑾与李福全房屋买卖合同纠纷上诉案一一双方当事人在合同中约定接受定金的一方不履行合同的应双倍返还定金，后双方为该合同履行发生争议。法院认为，双方订立的合同其内容并未违反法律的规定，认定为有效，双方应当
继续履行合同。
［关联法规］
第五条房屋产权及具体状况的承诺
出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。
出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房
屋。
出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附
件一的各项房屋附属设施设备及其装