文档介绍：【银泰城】项目个案报告结构项目推广分析 12 项目情况分析项目经济指标项目规划及定位项目产品设计特点项目推售分析 3 项目区位概况项目总结 4 项目名称银泰城项目位置高新区益州大道与天府四街的交汇处开发商成都传富置业有限公司总占地亩总建筑面积 40 万㎡建筑层高、、商铺套数 800 套物业类型办公楼,商业街,银泰商业(自持) 层数总共 5层,地上 3层(可出售), 地下 2层车位 2512 个价格 1F : 万/ ㎡; 2F : 万/ ㎡; 3F : 万/ ㎡物业公司港联物业物业费元/平方米·月项目最大的优势银泰自持 11 万方时尚购物中心、 5万方阿里巴巴西部总部基地;——经济指标项目区位概况项目位于高新区益州大道与天府四街的交汇处, 上接会展商务区商气,左接大源核心居住人气,承接周边商务居住人群。——区域概况?根据项目商业体量( 5万㎡商业街、 11 万㎡购物中心),其吸附半径可有效吸附周边 5km 左右的消费客群; ?辐射周边居住人群如站南、大源、华府、华阳板块等; ?辐射周边产业商务人群如金融城、会展区域、软件园区等; ?同时还将辐射板块内银行金融后台办公、阿里巴巴等客群; ?项目吸附周边 6大板块人群,共计 80 余万消费人群, 其核心优势明显,处于大源商务区核心位置,区位潜力大。项目规划情况项目规划:项目包括 3栋写字楼、 2栋阿里巴巴基地、 13 栋商业、——规划情况整体布局: : 位置天府四街和剑南大道交汇处; 理由:两主干道交汇处,车流人流量大,品牌昭示; : 位于购物中心南面,临小街,商业内街下沉式广场; 理由:有效吸附购物中心、写字楼人流、商业街南面为朗基天香商业,两项目商业可形成有效互动;下沉式广场增加内街商业的特色,有效实现较高的单价出售; : 单独分布于临街角落处成点状式布局; 理由:由于地块为阿里巴巴拿下的产业用地与银泰合作开发,带有办公的指标;写字楼有效的为商业带来办公人群; 项目由 13 栋商业商业街、 3栋写字楼、 2栋阿里巴巴基地、 5万㎡商业街其中包括万㎡下沉式商业街以及 11 万㎡购物中心组成; ——规划情况项目整体商业包括 11 万㎡购物中心组成、 5万㎡商业街, 11 万㎡购物中心全部自持, 自持比例 69% ; 银泰城自持商业理由: ?银泰城作为银泰商业集团旗下核心业务板块之一,规划购物中心是项目产品线品牌发展的需求; ?银泰在建和经营的 30 多个项目,商业自持比例均高达 60% 以上,企业品牌发展策略; ?持有大规模经营性物业,从长远来看追求品牌溢价; ?商业地产开发模式,强调的是运营创造价值,运营赚的是资产收益和资本收益。从长期来看, 自持物业的资金回流量要远高于出售; ?高比例的自持商业,投资者信心保证; ?集中商业出售不利于项目后期经营管理; ——商业动线人流动线: ?本项目三个主出入口设置在人流车流密集处;临两条主干道剑南大道、天府四街,人流车流密集, 临朗基天香一侧设置主干道,考虑住宅人流密集; ?三个主要出入口互为起点和终点, 配合节点小广场,进行主要人流动线的组织; ?配合三个主要出入口及节点小广场,设置项目主要动线; ?考虑到街区通达性随楼层增高而递减以及商业街内侧商铺通达性比之主出入口两侧较差,故规划为次要动线。项目商业动线以本项目三个主出入口互为起点和终点,配合节点小广场进行主要人流动线的组织; ——商业动线项目商业动线北节点小广场节点小广场楼梯扶梯电梯连廊中央购物大道 24 小时美食酒吧街商务休闲街配合项目业态打造的购物、餐饮、休闲不同的业态在垂直交通设置上有不同的体现; ?购物大道,临项目购物中心, 在垂直交通上针对购物人群, 通过层层退台、街街以连廊、垂直电梯、自动扶梯、楼梯相连,保证商业的贯通; ?休闲、餐饮业态对于交通直达要求高,消费人群目的性强, 在这部分商业街交通组织上多采用垂直电梯、楼梯组织交通; 针对不同类型的业态规划,组织针对性垂直交通设置; 成都银泰城,总建面积为 40 万㎡,由银泰自持 11 万㎡时尚购物中心、 5万㎡阿里巴巴西部总部基地、3 栋甲级写字楼,以及特色商业步行街等多业态的全天候城市综合体,是 5年内成都城南唯一的大型低密度花园式多业态的生活中心。通过现场展板分析和销售人员沟通:项目商业街以“享受和休闲”为主导,打造“ 24 小时美食酒吧街”、“中央购物公园大道”、“商务休闲街区”三大主题规划, 业态主要为餐饮、