文档介绍：案例分析-苏州华成亿象城世联案例分析版权声明: 本文仅供客户内部使用,版权归***顾问(中国)有限公司所有,未经***顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2 目 录一、项目介绍(区位、人口、交通、竞争)二、业态规划三、建筑规划四、开发节奏五、运营模式六、营销方式七、项目总结 3 ?地理位置:沧浪区南环路、福星路、友新路交汇处?开发商:苏州园区华成房产?占地面积: 37058 平方米?建筑面积: 81000 平方米?产品面积: 20-150 平方米?停车位: 800 个?开盘时间: 2010-6-20 ?入住时间: 2012 ?楼层状况: 亿象城共计 12 栋楼组成,层高有 2、3、5层?亿象城位于苏州市市区的西南部,地处苏州市沧浪区的核心位置, ?交通状况:东临友新路,南依福星路,西接西环高架、友新高架,北上南环高架,轻轨2号线“桐泾公园站”,距离本项目约 100 米项目本体基本介绍:由沿街商铺和大型 shopping mall 组成,集吃喝玩乐购于一体的综合性商业广场 4商业格局: 苏州商圈正处于更迭期,在古城区核心商圈的基础上,园区和新区开始形成影响力,吴中、相城的区域商圈正在形成?苏州市内商业主要分布在古城区、苏州新区及苏州工业园区三个区域?古城区以市级商业中心观前街、区域商业中心石路商圈、南门商圈为主要代表,山塘街、凤凰街以及十全街为补充?苏州新区以狮山路—淮海街为代表; ?苏州工业园区则以环金鸡湖一带的商业区域为主,湖西发展已较为成熟,湖东正在逐渐崛起项目本体 5 金金阊阊区区平平江江区区?沧浪区与苏州古城中南部,是苏州市历史最为悠久、人文积淀最为丰富的中心城区之一。?沧浪新城与沧浪区沧浪新城与金阊新城、平江新城作为古城区的三大新城之一,主要肩负分担沧浪古城区人口、商务压力。?项目与沧浪新城沧浪新城 平方公里,集商务、居住、创业、生态功能于一体的现代新城。项目位于沧浪新城最东北角,紧邻新城北界限南环高架。区位: 隶属沧浪新城,接驳古城区,区位优势明显沧浪新城沧浪新城沧浪新城项目本体 6 人口: 以项目为中心,在交通体系的支撑下,商圈 平方公里,潜在消费人群 万人, 消费人群具有稳定性友联社区、水香六村,约 2万天辰花园、教师新村、盘蠡新村、博雅苑, 约 万四季晶华、美之国、万佳花苑、雅典世家, 约3万世茂运河城、湖山新意,约 万(已入住约 ) 福星片区约 万德合片区,约 万桐泾公园片区,约 万?区域面积主要区域涵盖沧浪新城全部以及解放路以南桐泾公园片区,地域面积约 平方公里?区域人口老新村、新住宅项目以及自建房和水果市场的流动人口, 共计 万人口项目本体 7 交通: 成熟公交体系和未来轻轨二号线凸显项目可达性优势,项目辐射范围增大,消费人群基数增大?项目周边公交车站点及线路友联二村站: 325 、 923 、 47 、 54 、 900 福星小区站: 325 、 10 、 58 、 42 ?项目周边轻轨线路 2号线桐泾路站,距离项目 150 米相城居住组团平江新城劳动路居住区项目本体 8 交通: 区域内部、连接外部动线齐全多样,项目紧邻主动线, 使得消费者能便捷到达项目?区域内动线主动线: 友新路、宝带西路,以及盘蠡路为区域内车流量和人流量最多交通干道,公交车体系和人行道体系完善,连接新城与其他区域次动线: 吴中西路、红新路,主要是区域内动线,连接区域各小区, 人流量较多,但车流量较少?外部进入区域动线西南环立交: 苏州古城区与外部交通枢纽之一,外部车辆下高架后可通过南环地面道路进入区域 2号线桐泾路站: 通过福星路步可进入区域内轻轨站项目本体 9 竞争: 本项目同区域的外部竞争较为激烈,尤其是世茂运河城的商业将对本项目消费人群产生分流 1新沧商贸中心 2 四季商业广场 3盘蠡花园沿街商业雅典花园沿街商业 4 友联社区商业 65 福星新城沿街商业 7汇金新地 8 世茂运河城宝城广场 9项目本体世茂运河城 150 万平米(商业 40 万平米),涵盖了世茂百货、世茂院线、大润发、 5A 写字楼、超 5星酒店、商业街、 SOHO 、豪宅公寓等丰富物业类型。从体量和区位上看,该项目更具备区域商业中心的潜力, 但项目 10 年底开建商业项目,这给亿象城带来了高调占领市场的契机 10餐饮、娱乐、休闲、购物等功能较好的延长了客户逗留时间, 同时功能集聚,易产生商业氛围业态规划 A区(第 12 幢), 4层, 1层街铺, 2/3 层品牌餐饮, 4层健身(意向)、 5层湘膳(餐饮),全部销售 B区(第 9-11 幢), 9幢全幢出售战国策、钱塘