文档介绍：地产商业计划书
第三阶段的项目可行性研究是以前期充分的市场调研和竞争分析，以及在此基础上形成的项目定位为条件和依据，对项目进行的客观的经济性评价
本报告基于：
1、对市场的充分调研分析
2、对该项目竞争对手的充分分析
价格200元/间天
=
注：%的平均旅游 消费增速预测未来几年增长
蓬莱未来几年住宿需求预测
单位：亿元
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按照保守的估计，到2008年市场上将会有大约1616间/套的供给缺口，除去潜在竞争对手规划中的项目，至少有500多间的市场空缺
现有3000间/套的供给量不变
平均房间价格为230元/间天
仍然保持63%的平均入住率
假设条件
＝ 住宿需求总额 ÷ 230元/间天
÷365天 ÷ 63% = 4616间/套
2008年
住宿需求
1616间/套
2008年供给缺口
潜在竞争对手项目
预计供给量（间/套）
总供给量（间/套）
金港湾
320
1100
国电培训基地
460
利群四星级酒店 （论证中）
320
潜在竞争对手情况
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蓬莱目前的会议场所并未能满足本地会议要求，与周边城市相比，蓬莱会议设施的数量、规模、档次都不够，大量国家级与省级会议分流到了周边城市
蓬莱会务市场规模近五年平均约700万元，近五年与会人数增速近30％
蓬莱市年均接待会议约100次，以省市级会议为主，平均参会人数90人，
蓬莱比较适合发展商务会议和协会会议，应重点建设舒适型会议场所
蓬莱周边的竞争者以综合酒店的附属场所为主，蓬莱的会议期限和人均消费都不如周边城市
蓬莱目前会议设施缺乏，在承办国家级会议方面竞争力不强，而且不能满足当地行政会议的要求
与周边城市相比，蓬莱会议设施数量、规模、档次都不够
市场需求状况
供给和竞争状况
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目前蓬莱住宅房地产市场呈现供需两旺的发展态势，外地客户是蓬莱房地产市场的主力军，特别是在别墅/公寓等高档房产
外地客户是蓬莱房地产市场的主力军，特别是在别墅/公寓等高档房产
蓬莱郊区农民在城区购房的也比较多
购房的主要目的是作为休闲度假的第二居所、异地养老或作为父母养老的居所，或者投资置业等
主要特点
需求情况
近几年，蓬莱房地产市场呈现供需两旺的发展态势，别墅和公寓的销售也比较乐观
在需求增长的带动下，商品住宅特别是高档住宅的价格上涨比较快
蓬莱本地人对房价的心理预期较低，本地对房产的消化能力相对有限
未来蓬莱的外地购房者将不断增多，高档房产的价格仍有一定的上涨空间
本地市场
周边市场
天津、秦皇岛、大连的别墅价格较高，一般都在4000元以上，目标客群主要集中在东北、河北、北京、天津
除青岛市区以外，胶东半岛的别墅和公寓在价格范围上都比较相近，外地的目标客群主要集中在省内周边市场，东北、河北、北京、天津、上海、温州等地
胶东半岛单价在2000~6000元的独栋别墅和2000~4000元的联排别墅市场竞争力比较强；其中，独栋的户型集中在200~400m2，联排在140~300m2
烟台威海公寓售价比较接近，都集中在1500~3500元的价格区间，青岛市区的公寓售价普遍比烟台和威海高，主力户型都集中在30~200m2
现有别墅主要有独栋、联排和叠拼几种形态，价位在3500~4000元，独栋别墅的面积在250~900m2，联排别墅的面积在250m2左右
蓬莱的公寓楼盘相对较少，但已经具备一定的市场基础，目前在售的公寓楼盘价格2000元起，均价在2350元，主力户型为97~145m2
蓬莱目前还没有真正的滨海别墅和公寓，现有的别墅和公寓楼盘无论是在景观、地段还是品质等方面都不及本案
住宅发展特点与别墅公寓市场需求
供给
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综上所述，我们总的判断为：在蓬莱发展高档旅游度假项目具有一定的市场潜力，且具备良好的资源优势和市场竞争力
项目是否有吸引力？
市场需求状况
竞争者
资源是否满足
从目前蓬莱的酒店和会务市场发展现状来看，都存在尚未被满足的潜在市场，且市场空间较大
本地房地产市场发展势头良好，有支撑高档楼盘的消费群体和购买能力
海洋资源、山景和蓬莱传统的旅游资源
蓬莱本身具备较深厚的文化、历史底蕴，地方文化特色鲜明
蓬莱作为滨海旅游度假城市，在国内具有较高的知名度
从本地市场看，还不存在与本项目相竞争和抗衡的供给主体
与周边市场比较，本项目也具备一定的资源优势和价格优势，性价比高