文档介绍：法律常识全知道
——商品房买卖篇
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商品房预售与商品房现售有什么区别?预售和现售分别需符合哪些条件?
购房中的“五证”、“两书”是指什么?
交易时没办房产证, 卖方能否因此毁约?
明知面积缩水还说误差免补偿, 房产商是否承担责任?
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商品房预售与商品房现售有什么区别?预售和现售分别需符合哪些条件?
商品房销售包括现售和预售。现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为,商品房预售又称“卖楼花”。商品房现售与商品房预售主要差异在于,商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上即可,而商品房现售要求已通过竣工验收,预售合同签订以后,可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付,或建成后的商品房存在各种质量瑕疵,因而买房人无法实际获得商品房的所有权,商品房预售对买房人而言存在更大的风险。
商品房现售的条件为:
(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。这个条件主要为了确保现售商品房房地产开发企业的主体资格合法。
(2)取得国有土地使用权证书。主要为了确保现售商品房的用地合法。
(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证。主要为了确保现售商品房规划、建设手续合法。
(4)已通过竣工验收。主要为了确保现售商品房符合工程建设质量标准。
(5)拆迁安置已经落实。主要为了保障被拆迁人的合法权益。
(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。主要为了确保现售商品房达到基本使用条件。
(7)物业服务方案已经落实。主要为了避免商品房销售后产生纠纷,同时物业服务也是买受人决定是否购买商品房的因素之一。
商品房预售的条件:
(1)预售人已经交付国有土地使用权出让金,取得了国有土地使用权证书。主要为了确保预售商品房用地合法。
(2)预售人已经取得了该建设工程规划许可证。主要为了确保商品房预售规划手续合法。
(3)预售人投入建设的资金,按照提供预售的商品房计算,已经达到了工程建设总投资的25%以上,并且已经确定了施工进度和竣工交付日期。这是商品房预售的关键条件,也是预售商品房区别于现售商品房的主要条件。
(4)预售人已经取得了商品房预售许可证。主要为了确保预售合法,未取得《商品房预售许可证》,不得进行商品房预售。
五证:
1、《国有土地使用证》: 经土地使用者申请,由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限、“四至”范围等。
2、《建设用地规划许可证》:建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认,该项目符合城市规划的法律凭证。
3、《建设工程规划许可证》:有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
4、《建设工程施工许可证》(《建设工程开工证》): 建设单位开始进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一,没有开工证的建筑属违章建筑,不受法律保护。
5、《商品房销售(预售)许可证》。
购房中的“五证”、“两书”是指什么?
两书:
1、《商品房质量保证书》约定的是商品房的保修范围、保修期限和保修责任。通常包括工程质量监督部门核验的等级、在使用年限内承担的保修责任,正常使用情况下各部件的保修期等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和买房人约定。《商品房质量保证书》作为商品房销售合同的附件,与合同具有同等法律效力。
2、《商品房使用说明书》。
交易时没办房产证,卖方能否因此毁约?
案例:
2013年5月,张某把一套92平米的尚未办理房产证的商品房卖给李某,价格为70万,并书面约定李某先支付36万元后即拥有该房屋的使用权,待房产证办理好之后,张某协助李某办理产权过户。2014年6月张某办好房产证,但不想再把房子卖给李某,并愿意把房款及相应利息退还张某。张某的理由是签订买卖合同时房屋没有房产证,合同应为无效合同。
该合同是否有效呢?
分析解答:
本案中,张某与李某之间签订的买卖合同合法有效,李某可以要求对方继续履行合同。根据我国法律规定,房屋买卖合同并不以登记为生效要件。虽然签订合同时张某尚未取得该房屋的相关权证,但双方已明确约定房产证办理好之后,由张某协助办理过户,所以张某与李某所签订的合同内容并没有违反法律的禁止性规定,双方均应遵守。
明知面积缩水还说误差免赔,房产商是否承担责任?
案例:
2012年9月,原、被告签订一份《商品房买卖合同》,,房屋总价137万余元。合同