文档介绍：关于商业地产特点的一些认识
十多年前提起”房地产”,很多人的理解就是住宅的开发和销售,随着经济发展对市场分工的影响,现在出现了很多行业地产,如商业地产、工业地产等,那么我们进军的商业地产有哪些特点呢?我们初步认为具有非标准化、高回报、价值附属性、资源整合等特点。
从产品本身来说,住宅已经形成了一定程度的标准化,尽管根据面积大小可分为多种类型,但住宅的基本功能要求已经形成标准,一套完整的住宅应该有卫生间、厨房、阳台、客厅、卧室,或增加一些书房、露台、院馆、健身房、花园等等,通过引导、供应、反馈和调整,产品供应商和消费者已经明确了产品开发的基本原则和规律,这些原则和规律已经能够指导产品开发,保证产品能够适应市场的要求。而商业经营的业态多种多样,从消费需求划分就有购物、休闲、娱乐、餐饮、健身、演艺等,传统商业主要指零售业,国家标准《零售业态分类》(GB/T18106-2004)根据经营方式、商品结构、服务功能等划分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类,具体包括食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物17种零售业态。由此不同的业态对商业地产有不同的要求,即使相同的业态也有可能根据商家经营定位思路的不同而有差异,甚至同一个商家根据大环境的差异也会对不同地点的商业地产提出区别要求。也就是说商业地产产品还不能形成具有指导意义的开发标准,不能够实现按照标准生产产品就能适应市场需求的局面。地产开发商或者按照一种模糊标准打造商业产品,或者按照签约商家的要求量身订造,都会对开发行为形成一定的限制和风险。那么为什么众多房地产公司和商贸流通企业对商业地产都趋之若骛?
房地产行业的收益主要来源于四个渠道,即一次性收益、持续性收益、增值式收益和溢价式收益,我们根据“中天·阳光美地”项目租售情况来做一个比较,住宅售价约3500元/平米,商铺售价约6000元/平米,住宅租金约20元/平米,商铺租金约35元/平米, “中天·阳光美地”住宅是中高档品质的产品,商铺除了沿街之外产品本身无任何优势可言,可以看出商业产品无论从一次性收益还是持续性收益都远远超出住宅产品,只要经营成功,商业产品的回报高于住宅产品。再来看一下市场空间,以重庆市为例,各大商圈2006年社零总额与商业营业面积的对应关系如下:
商圈
社零总额(亿元)
商业营业面积(万方)
解放碑商圈
115
121
沙坪坝商圈
70
45
南坪商圈
69
42
杨家坪商圈
59
50
观音桥商圈
54
130
数据源于纬联公司市场调查报告
重庆市居民人均消费支出如下:
年份
平均每人消费性支出(元)
增长率
2003年
7,
——
2004年
7,
11%
2005年
8,
8%
2006年
9,
8%
数据源于纬联公司市场调查报告
随着城市经济的发展、城市化进程的加快和人民生活水平的不断提高,商业地产的需求量也会不断增加。同时,随着人们生活和消费结构的转变,消费行为的改变,对原有商业模式的升级换代也会提出新的要求,例如从计划经济时代大而全的百货商店,发展到改革开放后遍地开花的小门面,再形成