文档介绍：『龙湖·牛栏山』项目
市场研究及定位顾问报告
2006/12
目录
第一篇区域价值及供应市场研究篇
第一章本项目区域价值认知 1
一、顺义区功能定位及产业发展概况 1
二、顺义新城规划及发展概况 6
三、本项目用地状况 13
四、区域价值小结 16
第二章顺义普通住宅市场环境研究 17
一、顺义普通住宅市场供应分析 17
二、顺义普通住宅市场销售分析 27
三、典型个案 29
四、顺义普通住宅市场小结 46
第三章顺义区别墅市场环境研究 47
一、温榆河别墅区 48
二、京东别墅区—格拉斯小镇 59
三、潮白河别墅区 61
四、顺义区别墅市场小结 68
第四章本项目市场空间探寻 69
一、顺义区普通住宅空间探测 71
二、顺义区别墅市场空间探测 72
第五章可借鉴典型案例研究 73
一、固安孔雀城 73
二、龙山新新小镇 77
三、果岭小镇 79
第二篇需求研究、市场定位及产品初步设想篇
第六章需求调查问卷研究 83
一、需求调研及深访说明 83
二、顺义—牛栏山区域拦访调研 86
三、大空港区域拦访调研 99
四、北京市内(东北四环)区域拦访调研 115
五、怀柔区域拦访调研 126
第七章需求深访研究 130
一、金汉绿港策划总监,吕先生 130
二、天竺房地产开发公司副总,朱先生 133
三、中房水木兰亭销售总监,冯先生 134
四、固安孔雀城策划总监,陈先生 135
五、易郡销售总监,苏小姐 136
六、固安孔雀城成交客户,王先生 136
七、曹先生 139
八、牛栏山酒厂中层干部,寇女士 141
九、毕女士 143
十、刘先生 144
十一、翟先生 145
第八章购买意向&购买能力综合分析 147
一、顺义城区-牛山区域 147
二、后沙峪-天竺之空港区域 148
三、北京市区区域 148
四、本项目目标客群 149
第九章市场定位及产品设想建议 151
一、本项目市场定位 151
二、产品初步设想 155
三、中小户型搭配/改造方案 159
2006/1
顺义区别墅市场环境研究
目前,顺义区域别墅市场主要集中在三个区域,温榆河别墅区、京东别墅区和潮白河别墅区。
顺义别墅区分布图
1
3
2
纳帕尔湾
B
本案
1、温榆河别墅区
3、潮白河别墅区
2、京东别墅区
温榆河别墅区
温榆河别墅区在售别墅项目
区域
在售项目
后沙峪区域(京承-京顺路温榆河以北)
龙湾别墅
优山美地
水青庭
莫奈花园
天竺区域(京顺-机场高速,温榆河以北)
丽嘉花园
丽莱花园
棕榈滩
北皋区(温榆河以南)
香江花园
大湖山庄
观唐
长岛澜桥
卓锦万代
温榆河别墅与在售别墅项目分布图
2
纳帕尔湾
B
本案
1
顺义温榆河在售别墅项目
温榆河别墅区在售项目供应情况
项目名称
容积率
总建面
物业类型
市场均价
单套总价
优山美地

独栋
2万
800万起
龙湾别墅

独栋

480-530万
水青庭

叠拼
1万
220-290万
莫奈花园

40万
叠拼

127-151万
联排

175-246万
双拼

380-406万
丽嘉花园

独栋

488-810万
丽莱花园

独栋
2万
1200-7000万
棕榈滩

12万
独栋
2万
600-1000万
香江花园

35万
独栋

560-1200
联排

430-460
大湖山庄

6万
独栋
2万
800-1000万
观唐

独栋
2万
580-1100万
卓锦万代

联排

470万

205万
该区域是北京最早的别墅聚集区域,早期以外销别墅为主;区域具备温榆河优良的自然景观条件,距离机场较近,涉外氛围浓厚;-,价格相对较高,销售单价平均在18000元/平方米以上,区域主力总价在500-1000万/套。叠拼/-1之间,价格8000-10000元,总价在170-250万/套左右。高端别墅客户以外籍或者投资客为主,别墅租赁市场相对看好;
未来该区域还将有大