文档介绍：国内外商业地产业态总结与辨析
作者:洪镇湘   未分类   2005-6-15   【手机看文章】
国内外商业地产业态的总结与辨析
商业房地产中常包含如下业态:购物中心(shopping mall),百货公司,超级市场。通常,零售业中的商业房地产,可按照许多种方式进行分类,如服务的种类、产品的组合、产品的数量等,但各种划分方法不一而同。正如英国学者彼得J·麦戈德瑞克(Peter J·McGoldrick 2002)所说,“零售业缺乏一个统一的、坚实的基础,据以进行零售业态的分类。尽管出现了一些描述某些业态特征的定义,例如超级商场或者百货商店,但是不同出处的定义常常存在许多差别。业态之间的边界也变得越来越模糊。例如,沃尔玛曾经被描述为经营折扣百货店、超级中心、百货商店、超级购物中心等。而事实是,一般情况下沃尔玛商店具有每种业态的要素,像今天的许多零售商一样,沃尔玛也曾经在已有的传统业务之外进行过创造价值的探索。”
彼得J·麦戈德瑞克将零售业态分为六大类,即小型商业态,大型商业业态,百货店及量贩店,折扣商店,购物中心,家庭购物。其中大型商业业态又分为如下四种:
小型超级市场:自助式食品店,面积在3000-12000平方英尺之间。
大型超级市场:面积在12000-25000平方英尺之间。
超级商店:销售食品(但不只卖食品)的商店,单层面积在25000-50000英尺之间,通常在一层设停车场。
大型综合超市:面积在500000平方英尺以上,通常位于城市边缘或城乡结合部,有宽敞的停车场。
总体而言,对这种种的概念人们仍存在不少误解,例如,在欧洲,超级商店通常是指规模较小的大型综合超市,而在德国,超级商店的标准规模又有所不同,这增加了不少对比的难度。在美国,大型综合超市和超级中心常常被视为同义词。。在英国,超级商店和大型综合超市常常交替使用。有些连锁商店往往回避使用大型综合超市这个词,因为一家新的“超级商店”对当地居民带来的威胁感觉上要小一点,也更容易被接受。在现在,随着众多非食品零售商突破市中心和交通的局限,“超级市场”业态已经不单纯属于食品零售商所独有了。因此,“超级商店”通常也用于描述经营电子产品、家具、自助式商品、服装、鞋服和其他产品的大型商店。
对于百货店的定义而言,百货是零售业态历史最悠久的一种,共历史超过150年。但经过这么多年的发展,包含了太多的意义。一种比较受到认可的定义是:出售品种繁多的商品的商店,其商品包括占很大比例的服装和家庭用品,通常设在一个有若干层的建筑内,销售面积在2000平方米以上,至少有25名销售人员。但有不少知名百货比这个定义的范围要大得多。
而量贩店则通常指以比较低的固定价格来招徕顾客的百货商店。现在量贩店与百货商店的差别变得非常模糊了。而在麦戈德瑞克的分类中,仓储会员店被归类为一种规模更大的折扣店。
下面将详细解释一下购物中心的概念,世界购物中心协会对购物中心的定义是:“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。”由此可见,一个有计划的购物中心对其租户是有很大的控制权,这也是购物中心最终能否取得成功的关键所在。购物中心有多种形态,较为认同的是由Reynolds(1992)提出的适用范围较广的分类方法,如表1所示。
表1  购物中心分类方法