文档介绍：商业街的开展与规划
Ⅰ、商业街的开展研究
一、建设现代商业街，增强城市综合竞争力
1、住宅开发的相对饱和，促使房地产开发商寻求新的商机
近几年，住宅的开发与建设开展较快，整体市场趋于饱和，房地产商如何寻找新商机，追求更大的开展空间，劳与精神效劳相统一。
〔8〕处理好点与面的关系，即商业街与城市的网点布局关系。
〔9〕处理好主体与配套的关系。
〔10〕处理好主题店与专业店的关系。
二、商业街的标准性与科学性
1、商业街的形成
〔1〕商业街的形成与开展阶段
①自发而成的集市，由各个点组成；
②商铺林立的街坊；
③繁荣热闹的区域商业中心；
④大型商业街的形成，标志着商业街进入新时期；
⑤大型商场及超市的出现；
⑥城市的改造带来局部商业的没落，城市空洞化开始出现，商业衰败也开始出现；
⑦市场变革，老商业街回潮〔98年开始〕，最为典型的是芝加哥，人们在住宅郊区化、轿车家庭化进程中，仍然思念城市的繁荣。
〔2〕商业诞生的2条件
①市场条件，市场的需要造就了商业的出现；
②市政条件，是商业存在的硬件设施。
〔3〕商业街开发的4大原因
政绩，政府为追求政绩，而大量兴建商业街；
消费者，消费者的需求是商业街产生的根底；
商家，商业街为商家带来假如干好处，例如王府井商业街在改造前共47家，仅其中5家盈利，改造后，增至63家，且全部盈利；
开发商，开发商从商业街的开发建设中获利。
〔4〕21世纪商业街的开展方向
原有老商业街的改造；
开展城市边缘地带的商业街。
2、商业街的功能
〔1〕商业街的功能
①交易功能：商业街是商品交易的场所。
②环境功能：两层含义，一是商业内部的环境，二是商业街作为城市环境的组成局部。
③享受功能：商业街已不仅仅是购物的场所，也是休闲、娱乐的场所。
④展示功能：商业街是城市的窗口，同时也是展示各类商品的理想场所。
〔2〕商业街的主体购成
①商家，包括国际知名企业集团、国内文化品牌、厂家直销企业、作坊、生产中心展示区〔如义乌小商品市场〕、销售中心的经销商等等。
②顾客，包括主流顾客、支流顾客、辅助客流〔旅行者、观光者〕、随机客流等等。
③行业的构成：即各业态的比例。
3、商业街的特色
〔1〕区域性，例如王府井大街，为国际精品一条街；西单商业街，如此为平民商业街，前门商业街，如此为民族商业街；
〔2〕历时性，商业街往往是文化的积淀，是民俗的延续，是生活方式的反映。
〔3〕品质性，商业街内在所蕴含的丰富的历史文化，以及其外在的表现形式，都表现其优质性。〔主要表现在①、商业街的结构与布局上，强调其严谨性，尤其要注意商业街首要的功能应表现其商业性，文化广场应放在商业街最不影响交易的一角。②、商业街的风格与特征上，在商业街的建设上应重视整体风格的把握，景观与建筑的相与融合。〕
〔4〕价值性：以人为本，以情为根，是表现商业街价值之根本所在。
4、商业街的产品
〔1〕打破传统模式，创造抽象产品
目前的商业街出现了3种形态：城中街〔如某某南市食品街〕、店中街〔如东安市场“老一条街〞〕、广场街〔如福州台江路商业街、新加坡乌节路商业街等〕
〔2〕保存旧地风貌，改善内部以适应环境
①适应现代营销，做到零库存。
②硬件为软件效劳
〔3〕取消社区符号，创造公众体验
①心理上突出共识理念
形式上描述象征生活事务，景观、雕塑的生活场景化。
〔4〕幻化室内场景，营造特色风格：主要是在室内装饰装修上做到色彩夸张，形态抽象。
〔5〕组织视觉走廊，珍惜自然景观：注意城市景观与自然的结合，并可人工再造自然景观。
〔6〕提供“第三空间〞软化城市界面：缓和建筑与城市的界面，提供一个情绪转化的场所。
〔7〕诗化高新技术，改善购物环境：要利用高新技改善购物环境。
〔8〕塑造商业街的形象：以表现地方风貌为主。
Ⅱ、商业街功能定位的理念选择
一、市场导向理念
1、商业街规划与建设中的操作误区
〔1〕引资为上：一个或几个大的投资商的抉择决定了一条商业街的功能；
〔2〕租售为先：开发商将便于租售、尽快收回投资列为首要任务，重形式上的包装与炒作，轻经营上的谋划与设计；
〔3〕转租获利：首批购租物业者投资行为比例过大，在其转租获利后，实际经营者规模小且功能多元分散，商业街的功能特色无法得以确立。
2、市场导向首先是消费导向
〔1〕商业效劳业的功能定位首先取决于消费力的支撑；
〔2〕商业效劳业的功能定位同时取决于其辐射能力。
3、市场导向其次是经营导向
〔1〕商业效劳业经营者居于市场中心，最了解市场情况；
〔2〕只有商业效劳业经营者获得经营利润，商业街才可能可持续开展
。
4、市场导向的实现需要规划者和开发建设者进展功能控制，必须树立“经营商业街