文档介绍：商业地产的操盘策略与商圈研究PPT模板课件
商业地产的操盘策略与商圈研究
演讲人：鲁炳全
北京博智行商业地产研究院院长
文档附赠有可编辑的3D小人素材
内容提要
商业地产的基本概念客为导向
首先是为顾客选址，其次为自已选址，最后才是为自己未来所遇到的竞争选址。
包括交通、可视性、进出、购物、环境，都要方便顾客到达、确认、选购，一切以顾客为中心
3、前瞻性：充分考虑和预测城市规划、交通、人居环境的变化，夺取市场先机
4、购买力
5、成本与投资测算
6、效率与速度
7、标准的严肃性，不急于求成
选址禁忌
（1）西晒
（2）风口
（3）斜坡
（4）快车道、单行道
（5）门前障碍，如大树、建筑物、构筑物、立交桥、
人行天桥
（6）地基、路面有高差
（7）门脸太窄
（8）无门前广场，顶街而建
（9）人居环境复杂，区域脏、乱、差，治安混乱，
几不管
商圈研究是核心
商圈要素
1）位置，是否商圈内主要聚客点，人流是否会
被竞争对手截流，是否有自然障碍
（2）人口，人口数量、密度，人均收入，购买力
（3）道路、交通
（4）竞争店，商圈饱和度
（5）客流量
（6）商圈内规划变化的可能性
商圈的设定方法
在实际动作中，超市主要可以通过实施来店顾客问卷调查的方法来设定商圈。
1、顾客调查的主要项目：（1）住址；（2）来店频率（次/周、次/月）；（3）大型店利用频度；（4）竞争店利用频度。
2、将约100～150份问卷所收集的住址在地图上标示画线即使商圈的范围自然展现。
3、商圈确认后，利用住户资料算出户数。
4、户数乘以每月生活费用支出，即为一家店铺营业额。　　
5、商圈的范围一般可按销售额与市场占有率指标分为三个层次，即第一商圈，市场占有率在30%以上，占本店销售额的75%；第二商圈：市场占有率在10%以上，占本让销售总额的25%；第三商圈：市场占有率在5%以上，占本店销售额的5%。
商圈的划分（不同业态的差异）
第一商圈
以1km为半径的，
也叫做核心商圈
第二商圈
以3km为半径的，
也叫做次级商圈
第三商圈
以5km以上为半径的，也叫做边缘商圈
商圈分析的内容与步骤
商圈分析的内容主要由以下部分组成：
    (1)人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布；平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入;人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。
    (2)劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。
    (3)供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。
    (4)促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。
    (5)经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。
    (6)竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度。
    (7)商店区位的可获得性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自建与租借店铺的机会大小；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本。
    (8)法规：税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制
(9)其它：租金；投资的最高金额；必要的停车条件
商圈的零售饱和指数
一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。
    IRS＝C×RE／RF
    式中 IRS——
    C——商业圈内的潜在顾客数目；
    RE——商圈内消费者人均零售支出；     RF——商圈内商店的营业面积。    　　    假设在商国内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为…
    IRS＝100000×25／144000＝￥17．36    　　    这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。
效益分析主要内容
（1）       单位建设造价
（2）       建设总投资
（3）       外租面积经营成本
（4）       投资内部收益率
（5）       投资