文档介绍：谨呈：武汉金地房地产开发公司
金地・太阳城价格策略
【金地・太阳城销售执行报告之二】
武汉德思勤房地产顾问有限公司
2003年5月22日
目 录 2
第一章实收均价确定前提条件 5
第二章片区市场现状 7
片 区市，情况比较理想；
明珠花园 、 当代曙光家园 、 山水华庭、 东林 外庐等均价在 1900 元 以下的项 目 ， 档次和 品质感较低 ， 销售率 在 50 ％ 以 下 ；
虹景豪庭、 名都花园等均价在 2600 元以上的高端项 目 ， 销售率在 50％ 以下 。
三、潜在大盘
项目名称
规模
预计开发周期（年）
预计入市价格（元/ m2）
保利花园
38力平米（建面）
3 — 4
2300左右
500亩（占地面积）
3 — 4
2400-2500
卧龙地产
160亩（占地面积）
2-3
不详
美好愿景
15力平方米（建筑面积）
2-3
不详
汉盛
22平米（预估建面）
3-4
不详
长城建设
500亩（占地面积）
3-4
不详
当代
1000亩（占地面积）
5-6
2000元以下
海兴（嘉兴园）
500亩（占地面积）
3-4
不详
中州
300亩（占地面积）
3-4
不详
即将面世的潜在竟争项目分析：
在以上项目中，最具竞争威胁的万科城市花园、保利花园项目在今年下半年入市。相对本项目，这两个项目在
产品设计、开发经验等方面是拥有明显优势的；
据了解万科城市花园、保利花园等项目可能会采取的低价入市价格策略将对太阳城项目存在较大影响。
第三章 对比楼盘选择比较
一、竞争楼盘选择原则
竞争楼盘是指与同类或同质楼盘比较
手的基本原则如下：
同地域片区竞争
同品质竞争
同定位竞争（户型和客户的定位一致）
同概念竞争（主要卖点的推广）
同客户源竞争
以 上 方 面 的 竞 争 在 实 际 情 况 中 是 重 叠 、组 合 的 和销售策略具有借鉴意义。
争取相同类型顾客购买物业所消费资金的项目
较房地产项目竞争对
而不是单一的比较，将它们的价格和销售情况进行分析，对于
二、竞争楼盘概况
根 据 以 上 原 则 ，结 合 本 项 目 具 体 情 况 ，我 司 选 择 下 列 七 个 有 参 考 意 义 楼 盘 进 行 调 查 比 较 ，以 确 定 出 本 盘 的 实 收
均价：
学府佳园
位于洪山区光华路（武汉城建学院对面），在推期数为第三期，总建筑面积18万褶，分四期开发，主力户型以 110— 140 1tf的三房为主；多层起价 1800元/褶，均价1900元/褶，小高层均价2500元/褶，物业管理费多层：，小高层 元 / nf 月。
2000 年开 始 发 售 ， 多 层 销 售率 在 95％ 左右 ， 现在销 售为 三期 小 高 层 ， 销 售率 在 50 ％ 左右 。 购 买客 户 绝大多 数 为周边高校老师和高新开发区企业员工。
多层销售较好，小高层销售较缓慢，主要原因是小高层价格偏高、社区配套较差、生活极不方便。
现 在 销 售 的 房 号 付 款 折 扣 为 标 准 按 揭 98 折 ， 另 外 享 受 送 装 修 、 额 外 折 扣 等 优 惠 。
当代光谷智慧城
位于雄楚大街，距本项目距离较近，2001年底开始发售，以两房和三房为主，普通多层价格在2000元/ itf左右， 花园洋房价格在2300元左右，。
该项目普通多层价格适中，销售较好（ 70％－80％），花园洋房销售较缓慢（30％） ，主要原因为项目绿化较好，但园林景观设计
一般，无社区配套，周边环境一般，在片区属于中等偏下档次项目，很难消化中高端客户。
华乐花园
位于珞瑜路、关山二路交汇处，，多层均价2150元/褶，小高层均价2500元/褶，主力户型为二房和三 房；
2002 年 8 月份开始销售，销售情况一般（多层销售率在60％，小高层销售率在30％） ，项目自身配套较少，主要客户为周边高校
老师和传统企业中层以上管理人员；
该项目在项目推广上比较薄弱，项目知名度比较低，现有客户大多数为周边高校老师和传统企业单位员工；
现在销售房号享受标准按揭为 96 折（相对片区市场其他项目比较，折扣比较大）
华城新都
位于雄楚大街上（武汉化工学院旁边）总建筑面积18万平米，多层均价2080元/褶，主力户型为三房。
2001 年开始销售，目前销售二期，多层销售情况较好，主力客户为周边高校老师、中学老师、周边居民以及部分“个体户”
尚文创业城
位于雄楚大街上