文档介绍：摘要：基于我国经济水平不断进步与开展的背景下，房地产行业也获得了更多的开展机
遇。房地产企业的开展与进步，也带动了其他产业的进步，使得我国的税收不断提升，加快
了经济开展速度。在房地产企业的开发工程过程中，土地增值税属于重要程立项开始，就需要了解开发工程如何管理和核算。针
对同一期的开发工程，需要进行本钱费用以及收入的独立核算，通过建立房地产开发工程档
案、设置台账等，加强工程管控力度，促进后续清算工作顺利进行。
〔四〕明确开发工程土地增值税扣除工程房地产企业开发工程较多，具有投资数额较大、
周期较长的特点。基于此，企业要结合工程建设的时间顺序、工程周期等，做好工程的分类
工作。对于工程台账需要有具体明细，还需要对产品的收入进行准确的辨别。尤其是波及进
行本钱费用管控的工作，相关人员需要进行本钱费用开发合理性的鉴别工作，且针对各工程的共同本钱，需按某种办法分摊到各产品的开发本钱中，示例直接本钱法、建筑本钱法、预
算造价法、占地本钱法、层高系数法等，不同的本钱分摊办法可能产生不同的本钱扣除结果，
所以还需要提前进行工程扣除工作准备以及预先进行多种测算。
〔五〕分解销售收入筹划对于土地增值税的征收进行分析，贯彻的政策就是实行30%-60%
四级超率累进税额计算纳税。采取相应的管控策略，减少土地增值税的税负。站在组织架构
的层面进行分析，做好分散收入税务筹划工作十分重要。如参加流转销售环节，房地产企业
建立销售公司，主要就是对商品房低价转让，由销售公司对外销售。虽然销售公司不属于房
地产开发企业，不能享受加计20%的扣除以及免税优惠。但可以起到降低土地增值额以及适
用土地增值率的双重效果。其次将精装修从销售价格中拎出来，成立装饰公司独立核算装修
收入与本钱，可有效地降低房地产企业的销售价格，从而实现控制增值额和增值率，到达降
低土地增值税税负的要求。
〔六〕利息费用纳税筹划房地产企业属于资本密集型企业，负债率较高。利息支出采用
不同的扣除方式，会在一定程度上影响企业土地增值税应纳税额。从土地增值税实施细那么
关于财务费用的支出规定了解到，结合转让房地产工程进行计算分摊，提供金融机构贷款证
明的，可以进行利息支出扣除。其中最需要注意的问题就是，金额不得高于商业银行同期贷
款利率。假设不能进行利息支出的计算分摊，或是无法提供金融机构证明的，那么需要结合
土地使用权支付的金额，还有房地产开发本钱总和的 10%，做好房地产开发费用扣除计算的
工作。房地产企业在开发工程初期阶段，需要结合自身的经营情况以及融资情况，对利息费
用支出进行估算，并以多种计算方式进行比照分析。如果房地产企业开发工程主要靠负债筹
资，一般采取据实扣除法。相反，假设房地产企业融资本钱较低，一般采取比例扣除法。 [ 3 ]
三、房地产土地增值税清算涉税风险管控对策
〔一〕销售定价风险与管控对策在普通规范住宅工程的建设阶段，假设增值额超过了
20%，那么需要根据全部增值额，按照适用税率进行正确计算，并进行土地增值税的缴纳。
如果增值额并没有到达扣除工程总体金额的 20%，那么可以享受税收优惠政策，免缴土地