文档介绍：2
住宅小区内地下车库所有权与使用权归属
一、问题的提出
开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领到产权证的，多年来，、设备，商品住宅开发经营单位必需无偿供应给整个住宅小区的住户使用，不得另行作价销售。”象这种状况，假如开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租，则是违法行为。
（二）可以销售的公共配套设施
虽然依据政府规定，开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件，开发商仍有权销售地下车库。由于法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必需要配备的设施，它与单元房屋是主次关系，不是主物与从物关系，系相对独立建筑物，它可以独立使用而不失使用价值。因此，只要在房屋买卖合同中没有特别商定，则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。开发商如没有承诺无偿给业主供应地下车库，且并没有把地下车库面积计入共摊面积内，那么，投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权，业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。
（三）非住宅区的配套设施
这一类地下车库只要审批程序合法，当属开发商自由支配，即可以转让，也可以出租，也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有全部权，还有待于国家法律予以明确。目前杭州出台了相应的政策，对此类地下车库预备颁发土地使用权证。我们信任在不远的将来，地下车库将拥有独立的全部权证，届时，作为一项重要的不动产将可以抵押、转让，其全部权权能将能全部得到实现。
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（四）利用人防工程进行改造成的下车库
1996年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》（自1997年1月1日起施行）是我国政府最早对地下空间进行的立法，同时这部法律也是对地下空间利用的最高阶位的法律。该法律规定了地下人防工程可以军民两用，即在和平常期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战斗状态下归国家统一使用。同时规定了“谁投资、谁使用、谁收益”原则。由于国家对其使用权有明确规定，因此，在和平常期，投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和确定程度上的处分权，同时担当修理保养的法定义务。
假如投资者将人防工程改建为地下车库，那么首先必需要获得有关行政部门的审核同意，在保证不降低人民防空工程防护力气状况下，才能依据国家对地下车库相关技术规范进行修改直至符合地下车库使用要求后方可作为地下车库使用。
四、如何推断地下车库的归属
综上所述，我们认为判定小区内地下车库是否应无偿交付给业主使用，应满足以下条件之一：
1）开发商在计算共摊面积时把地下车库的建筑面积计算在内；
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2）开发商在出售单元房屋时承诺无偿供应地下车库；
3）开发商把建筑地下车库的成本核算在住宅开发成本之内；
4）依据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的。
五、地下空间立法的缺位
人类对土地的利用取决于生产力的进展水平，特别是建筑技术的发达程度。在工业革命之前，基于人们对建筑科技的局限性，对土地利用仅限于土地的平面利用，无法对地上、地下空间加以利用，法律自然没有规范和调整的必要。时至今日，城市化导致城市生活环境过密和土地过度利用，城市土地资源的稀缺与此间建筑技术的进步，使人类对于土地的利用广泛扩及至空中和地下，如兴建高架铁路、地铁、空中走廊、地下街、地下仓库、地下停车场、上下水道及排水沟等等。人们对土地利用已经朝着立体化进展，地下空间权也已经形成，法律滞后和缺位的问题已经开头凸现。
从理论上看，地下建筑物和土地使用权是可以相互分别的。在城市房地产开发中，开发商获得土地使用权，只是获得了修建地表以上确定空间内的建筑物权利，并没有涉及到地下空间的利用权，该部分空间利用权照旧属于政府，如加以利用，必需经过规划部门等有关部门的审批。地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则，并不适用地下建筑物与土地使用权的关系。更何况，地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则，依据法律规定，只要获得相关部门的行政许可，照旧是可以分割使用的。
但是，从现行房地产法律法规看，确认地下建筑物全部权归属问题却缺乏法律依据。我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理方法（修订）》只是对土地上的房屋权属登记作了规定，并没有涉及地下房屋的权属登记。《城市房地产管理法》其次条：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。这里的“土地上”当指地表之上。房地产全部权证是权利人依法拥有房屋全部权并对房屋行使占有、使用