青岛城阳百润项目营销策划方案提报 99PPT.ppt

文档介绍：百润家园突围方法
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第一部分 项目分析
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正阳路
城阳高架
青银高速
烟青路
青威路
本项目
宏观位置：青岛城区北部，附属城阳区；距离区政府1400米，距离机场路径距离仅为7公里。
微观位置：城广业四方项目……
城阳
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4672600
万科魅力之城、宝龙城市广场、陕西万安项目、卓越……
胶南
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海之韵、世纪绿洲、欧美世纪花园、怡海国际、清水庐……
开发区
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上实达利广场、千禧龙花园、朝阳新村、昆泉天籁村，中南新城……
合计
172
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时间
时期
开发特点
代表项目
产品特点
单价
（元/㎡）
人群
2002年以前
自然发展阶段
城中村改造、商品房小规模点性开发、以满足基本生活居住为导向
华城小区
仁和居
盛世家园
多层为主导，开放或半开放社区，缺乏优美景观
2000以下
当地村民、外来/返城人群
2002-2004年
房地产萌芽发展阶段
商品房开发有所增加、开始强调居住档次和品质
亿路发阳光景园
盈园广场天泰奥园
多层为主，出现小高层产品，开始关注配套、景观及物业等软性内容
2100-3500为主；
个别突破4000
朝、韩客户比例增加，高档项目开始针对朝韩推广
2005年以来
跨越式快速发展阶段
商品房开发规模、体量、分布都有明显增加和扩大，同时村改力度也大为加强，城阳进入全面建设时期
加州枫景
爱丽安
万科
北曲村改造
产品类型更加多样性，“三足鼎立”形成，主城区商品房以小高层、高层为主体
毛坯房3500-5000之间；
流动人群，投资人群，朝韩客户构成三大主体
七、城阳地产发展相对滞后，快速发展阶段刚刚启动
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八、旧城改造力度大，城区商品房本地客源萎缩严重
城中村改造量巨大是城阳房地产发展的一个主要特点。
2005年城阳街道启动了13个社区旧村改造，居民安置新区建设居民楼244幢、86万平方米。
2006年改造力度进一步加强， 全年区域完成10多个大型房地产项目的开发，28个社区的旧村改造工作，拆迁面积已累计达到321万平米，建设面积376万平米，全区城市化水平已经超过80%。
城中村改造，一方面使得城阳整体城市化水平得以迅速提升，增强了城阳城区环境的吸引力；但另一方面，也使得本地市场严重萎缩，本地客户商品房需求被迅速挤空，区域商品房消化主体被转移到外来群体。
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南疃
北曲
北曲
北曲
城阳村
安乐村
李姑村
刘家台
等
本案
主城区06年完成村改房分布示意图
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九、城阳房地产板块三足鼎立，定位清晰
惜夏板块，城阳主城区板块和308沿线板块，构成了城阳房地产的金三角。
各大板块间除了地理位置上的区别外，在其板块内项目规模、宣传、销售群体等方面也具有各自的特点，形成了有争有补的特殊竞争格局。
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十、惜福镇，市区养生第二居所，城阳 “高档生活区”
板块特点：
主要依托崂山风景、新鲜的空气，水库和乡镇为主卖点，凭借大青岛的规划而逐步兴起；
典型项目有：盛世景园、千禧国际村、百福山庄、水岸绿洲、香溪庭院等；
产品类型丰富，尤其别墅项目较多，且是城阳唯一别墅集中的区域；
产品多以环境和养生为主题，更多强调投资和作为第二居所；
项目规模普遍较大，总供应量200万㎡以上；
本区域人口不足5万人，主要靠外来人口支撑，客户群以市南和城阳最为突出；
由于周边缺少各项市政配套，因此多自建生活、休闲配套，再就是依靠城阳主城区；
价格差距较大，整体价格水平较主城区偏低。普通多层住宅价格在3400元/㎡，高层装修房单价在4500元/㎡左右，别墅项目价格维持在5600元/㎡左右。
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十一、308国道板块，“城市中间地带”，青岛郊区化生活范区
板块特点：
临近308国道，交通通畅，自然山体景观，规模效应是其成功立足的关键，典型项目有天泰项目、山水嘉苑、水青木华等；
由于没有乡镇依托，所以完全靠外来群体支撑，城阳、市南和李沧是其客户群体主要来源；
产品丰富性尚不足，目前仍以多层和高层为主导；
天泰提出了“城市中间地带”的推广主题思路，是倡导居住郊区化的先锋力量；
毛坯房均价不足四千，多数装修房单价在4800元/㎡上下；
城市北扩，丹山千亩项目、广业城项目、重庆路经济适用房区与这一区域逐渐相接，因此，该区域未来发展起到南北承接的作用；
惜福镇
城阳中心
李村
308板块
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十二、主城区板块产品分布
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项目
规模
建筑形式
均价（元/㎡ ）
瑞麟公馆
8万㎡
小高层、多层
4500
盛事民生花园
12万㎡
多层
4700
馨盛苑
3万㎡
小高层、多层
4400
学府康庭