文档介绍：房产测绘中的问题及解决对策
摘要:本文结合了房产测绘的状况以及发展情况,论述了当前房产测绘当中存在的市场发育不完善、各地做法不相同和实际操作不规范等问题,并且就如何解决这些问题提出对策。
关键词:房产测绘;发展状况;解决外围水平投影面积的二分之一的,阳台不计算建筑面积,而顶盖投影面积等于或大于阳台维护结构外围水平投影面积一半的,按其顶盖投影面积的一半计算建筑面积,也有的按维护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。有的地方细则却不管顶盖的大小,都统一按其顶盖投影面积的一半计算建筑面积。不同的做法必然会得到不同的面积结果,这就造成了房产测绘结果的地区差异。另外,在房产测绘的运作模式、资料格式、数据处理、信息化程度等方面也存在地区差别,其技术成果质量难以评定,不便于地区、单位之间的信息交流以及上级职能部门的考核监督,也不利于房产市场的规范化发展。
房产测量技术规范有待完善
虽然GB/T17986―2000《房产测量规范》对房产测绘当中的具体问题作了相对详细的规定,但在具体的操作中仍然存在一系列细节问题。例如一些特殊部位难以精确量取或容易误解、对公用建筑面积分摊不尽合理等等,以致建筑面积计算结果存在歧义,容易产生纠纷。
斜面结构房屋数据采集施测困难
根据GB/T 17986―2000《房产测量规范》规定,“房屋屋顶为斜面结构的,,按其外围水平投影计算建筑面积, 米以下的部位不计算建筑面积。”这项规定在实际操作中却遇到了麻烦。因为房屋建成以后,房屋各层的结构层层面已被上层构造层层面所埋盖,实测很困难。另外,结构面是一个粗糙的不平表面,无法进行更为精确的测量。这样一来,对于斜面结构的楼板厚度就难以采集,,更无法精确量取,建筑面积计算当然就可能有较大偏差。
特殊部位易产生误解
对于那些无顶盖的室外楼梯,按照规定,“无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。”这在现实中存在三种理解:第一种是将无顶盖的室外楼梯建筑面积等于该室外楼梯各层水平投影面积之和的一半;第二种是把上一层楼梯看作是下一层楼梯的顶盖,无顶盖只针对室外楼梯顶层而言,因此,无盖室外楼梯顶层应按一半计算,下部各层应计算全部建筑面积;第三种是因室外楼梯顶层无盖,不应计算面积,下部各层以上一层楼梯为顶盖,应按各层水平投影面积的一半计算。三种理解得到的结果都不同。
建筑面积计算不尽合理
成套房屋建筑面积相当于套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。其中,套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成;共用建筑面积系各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积,遵循“谁使用,谁分摊”的原则。但在具体实施中,部分房屋结构的使用性质往往是无严格定义的,其服务范围也难以明确划分。比如,高层综合楼在设计时因结构需要而含有内部结构支撑柱,这些柱可能与墙体相连,也可能为屋内独立的承重结构柱,都占有一定大小的面积,在计算时是将其计入该柱所在户的套内建筑面积中,这就意味着存在两个方面的问题。
首先,该柱的服务范围很难界定。由于承重结构柱是出于整栋建筑的结构需要而设计,并非为某一户专用,将其面积计入该