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企业物业论文：物业监管的反向选择探析
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物业管理企业自身存在问题
物业管理商业在我国市场上属于新兴的朝阳行业，其自身进展还存在确定的问题。首先，由于其进展的历史性，准备了其质量服务的层次性。对终持续下去就消逝了这种“劣币驱除良币”的现象。在物业管理市场上，由于市场参与主体各方所把握的信息也是不对称的，也就有可能消逝这样的现象。事实上，只要有信息不对称状况的发生，就会消逝阿克洛夫的“柠檬”市场。
2物业管理企业的“柠檬”现象
我国的物业管理市场虽然经过了这30年的进展，但是还是存在着确定的问题的，比方说供应服务的类型单一，质量不高，品牌建设不强，尤其是二线、三线城市等，种种状况使得我国现在物业管理市场上消逝的物业管理服务基本上处于同质化的状态，或者说是有高质量的却难以以品牌的形象树立出来。这样的结果使得物业服务企业在招标、竞标市场上就会消逝“劣币驱除良币”的现象。同样，在其他方面，类似的状况可能还会存在，比方说物业管理行业企业的信用问题也会消逝这样的现象，由于企业知道自己的信用，但是业主不知道。但是这里笔者就招标、投标过程为例进行阐述。假设物业管理市场上的服务部门（以下简称企业）的质量只有两种类型：高质量和低质量。而给业主供应服务的企业自己知道自己的管理质量水平，但是业主不知道企业的质量的凹凸。相应的高质量由于其成本的缘由对应的就是高价格，低质量对应的低价格。再假设高质量的物业服务，企业要求是6000元，而业主情愿付给企业8000元以下的价格来获得服务，所以双方子在6000~8000元这样的价格区间内能达成交易；低质量的物业服务，企业要求的价格是2000元，业主情愿花3000元以下的价格来获得服务，所以双方在2000~3000元这样的价格区间内能达成交易。但是业主一开头不会拿8000元的价格给物业管理企业，一方面是存在讨价还价方面的动机，另一方面是业主区分不出来质量的凹凸，当然，一开头业主也不会只拿3000元的价格，由于这样他们招揽不到高质量的物业管理企业。所以他们会在3000~8000元区间内选择一个点作为他们的起价，比如5500（（3000＋8000）/2＝5500）元以下的资金，结果高质量的物业管理企业将会成这个企业退出，由于业主赐予的价格低于他们的最低的服务供应；当业主发觉市场上供应物业服务质量的企业都是低质量的时候，那么他们会把期望值压低到3000元以下，这时候市场上就只剩下低质量的企业了。更一般的，假如假设服务质量听从于［0/l］间的连续均匀分布，我们还可以得出物业管理市场瘫痪的结果，即服务市场没有服务供应。当然，在现实中，物业管理市场没有瘫痪的例子，但低效率却是常见的。为了分析上述情形，我们借助于阿克洛夫模型做这样的一个假定：服务质量听从［0，1］上的均匀分布。所以这个均匀分布的概率密度是1。服务质量在［0，1］之间的概率就是1，我们可以用分布图的整个面积来表示这个概率（见图1）。在图1中，我们可以在q＝p处画一条铅垂直线。
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全部位于这条铅垂线左侧的物业管理服务，其质量q≤p，将情愿进入市场；而位于铅垂线右侧的企业，其质量q＞p，这些企业由于各方面的缘由，将不会进入市场交易。这样，在以价格p成功交易的企业里面，有一半企业服务的质量低于μ，μ是达成交易的平