文档介绍：兆泰·雅宝路项目提案
——北京百人行——
引
子
这
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所
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华
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生
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限
的
领
土
中
充
斥
着
无
限
的
纷
争
惟
智绝对城市/绝版商务
广告语：大众的CBD；24小时城市
整合推广
前期推广万达国际公寓；
后期推广万达广场商业中心。
民选，万达广场商业组合——自己的城市自己做主
位置：东大桥路8号
均价：14000元/平米
入住时间：2004年年底
规模：总体量为30万平米，集写字楼、酒店式公寓、
休闲商业街等多种形式为一体
特点：8万平米的办公面积空间共配置了14部高速进口电梯
开发商：北京建华置地有限公司
属性定位：CBD西区商务门户
广告语：14梯高速商务着陆CBD核心区
位置：东三环北路
均价：13800元/平米（公寓）
入住时间：2005年3月（公寓）
开发商：香江国际发展有限公司
规模：总建面72万平米，项目集国际甲级写字楼、超五星级酒店、
高级公寓、商业购物、休闲娱乐、文化艺术、会议中心等多种功
能于一体。
周边环境：占据CBD核心区域，北临京广中心，南接嘉里中心与
国贸中心，东隔三环与CCTV新址相望。
特点：京城独有的超高层玻璃幕窗墙公寓
属性定位：CBD核心区黄金旺铺
对于体量的提及
对于地界的昭示
对于形象的建立
对于回报的换算
以全案带动个案
对于以上的市场扫描，我们不难发现：
>>
知
己
·
本
案
分
析
我是谁
我是地段：北京·朝阳门商圈；
我是产品：超过40万平米，大型建筑综合体；
我要做什么
微观来讲：一期中急需推广的商业及公寓式酒店部分；
宏观来讲：一期的22万平米及二期的22万平米，共同构筑的大型
建筑综合体；
推广目标
微观地看：解决目前一期的商业[招商]及公寓式酒店[销售]部分；
宏观地看：从长远来看，要考虑到兆泰的全案推广，推广节奏
及主题要吻合大盘气质；
观点
 如果以短线手法，即推广一期商业及公寓，则我们的竞争面太大，
太广；
 回到产品中来，商业与公寓最重要的就是对周边环境的借势，而
兆泰自身就具备这样的先天条件。
目前市场的主力产品都是以全案作为依托，也只有如此，才可以支
撑起我们预期的价位。
品牌VS产品
我们为本案寻找的出路是：从单纯的产品竞争上升一个层面；
以兆泰的全案实力，带动产品的竞争力与比较力；
由强势的品牌推广顺理成章地过渡到产品的卖点展示；
从而，对于兆泰的项目来讲，重要的不是先想着如何卖掉短
线的产品，而是先要明确为其塑造何种品牌形象；
也由此。
我们就由商业、公寓类别的产品比较升级为综合体中的比较；
目前北京的综合体主要集中在CBD及朝阳门，而本案的位置
恰好就在朝外商圈；
而CBD片区物业，无论位置、价格、形象，普遍都较朝外商
圈偏高；
因此，在朝外片区中，塑造一个鲜明的品牌形象，以本案来
代言这个片区，就成为我们目前所面临的首要问题。
结语一。
攘外必先安内
百人行认为：
面对北京市场如此众多的竞争压力，可用“惨烈”二字形容。
所以，在如此众多的竞争中制胜，首先要排挤掉同片区的竞争压力。
>>
第
二
幕
·
朝
外
论
剑
地图
昆泰报广
昆泰报广
昆泰报广
昆泰报广
竞品分析之昆泰
位置：朝外大街南侧
均价：14000元/平米[公寓]
入住时间：[公寓]；[写字楼]
开发商：北京昆泰嘉华房地产开发公司
竞品分析之昆泰
规模：总占地3万平米，总建面20万平米，融合国际标准化公寓、酒店、
环绕步行街、甲级写字楼、温泉会所、古建筑文化广场为一体。
周边环境：朝阳门立交桥东300米，距CBD商圈1000米，朝外大街为
北京市总体规划中5个市级商业中心之一，被定位为“北京第三商业大道”。
竞品分析之昆泰
属性定位：朝外地王 · 综合建筑体
广告语：朝外大街综合建筑体
整合推广
第一阶段：整体形象推广，顺带推广国际标准化公寓
朝外大街综合建筑体——昆泰国际中心
第二阶段：推广投资型国际公寓
专属朝外的投资型国际公寓
第三阶段：推广环绕步行街商铺
朝外中心，朝外铺王
第四阶段：推广国际标准化公寓，顺带推广甲级写字楼
朝外中心，朝外寓王；
竞品分析之昆泰
王牌推广·昆泰
昆泰一直以一种高调的姿态面对市场。
推广线：从其属性定位中可窥见一斑：朝外中心·朝外地王的气势，