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日 期：2004 年 月 日第五章：管理方案
一、 管理目的：
１． 保持和提高物业的完好程度，通过加强对整体物业的管理养护
和对使用人的服务和管理，确保物业保值、升值。
２． 创造良好环境，统筹安排各项设备设施的管理和维修养护。
３． 加强对业主和住户的行为管理，服务就是为了维护业主的整体
利益。
４． 加强实施社会化、专业化、经营型管理，不断提高服务管理质
量，维护和提高发展商及物业公司的社会声誉。
二、 管理原则：
根据《物业管理条例》及有关政策规定，本着“以区养区，
略有节余”和“业主至上，服务第一”的管理原则，执行公司“为业
主（住户）创造安全、文明、优美、舒适的居住和工作环境”的
质量方针。实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。
三、拟采取的管理方式
面对天鸿花园硬件设施环境均为上乘的优良条件，选择怎样的管理
模式才能达到最佳的管理效果，这是我们确定管理方式的重要课题，我们
在深入调查研究的基础上确定了我们的基本思路是：
严格资质管理，确保各类人员的专业素质和综合素质，以严格的管
理制度规范各类服务行为；采用直线管理方式，运用电脑管理等现代化手段，实现高效率、高水平的综合一体化管理，加强社区精神文明建设，实
施品牌战略。
我们的管理方式分为组织机构系统、运作程序系统、信息反馈系统
和激励系统四部分组成。
（一）组织系统
1．组织架构（见图）。
xx 物业
管理处经理
天鸿花园发展商 管理处 行业行政主管部
门
财务部 保安部 物业部 工程部
2．组织机构图说明：
从天鸿花园内部管理机构图中可以看出，我们将在发展商的监督和指
导下实行公司领导下的项目经理负责制，这是一种垂直领导方式，管理处
以下不设部门副职，其编制力求精干，其人员力求一专多能。在拟制计划、
组织领导和对各项工作检查指导协调等方面，由管理处经理直接负责，各
项具体工作在各部职责范围内由各主管直接安排，各主管下属人员直接向
主管负责，而主管直接向经理负责。这样的结构使权力集中，责任明确，
命令统一，联系简捷，工作高效。（二）运作程序系统
1、整体运作流程：
日常管理与维修养护
住户入住
房屋验收与接管
各类工种岗位培训
建立各种规章制度
保安部 服务部 保洁绿化部 工程部
各级各类人员开展管理与养护工作
完善各类配套设施及各部门关系的协调工作
2、整体运作流程图说明：
从整体运作流程图中看，我们注重于整体设计全面合理，各项
工作环节紧密衔接，起到承上启下，相互制约的作用。
整体运作的各个环节，我们将按照 xx 物业 ISO9002 质量保证体
系进行运作。
在整体运作过程中，始终坚持全面过程管理，确保指挥与监督
的封闭性管理，保证管理有效，及时到位，从而在最大限度上避免了缺漏
和盲点。（三）信息反馈系统
1、信息反馈示意图：
组织指挥机构（经理） 执行实施机构（主管、专业人员）