文档介绍：第五章 房地产开发项目策划
第一节 房地产开发项目的类型与特点
第二节 风险对投资方向和时机选择的影响
第三节 房地产开发场地的选择
第四节 房地产产品功能的定位
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本章要求
了解房地产开发项目的类型和
采用中档装饰材料地面宜采用石材
普通装修和重点部位做点缀处理
走廊
高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶
普通地毯或块状垫地毯，普通吸音材料吊顶
普通地毯或地砖，可不吊顶
办公间
墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，无梁结构可不吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面
墙面普通壁纸、喷涂或高级乳胶漆，普通吸音材料吊顶或高级乳胶漆，普通地毯地面
墙面喷涂或普通乳胶漆，普通乳胶漆刷顶或喷白
卫生间
高档低噪声卫生洁具，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶，洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求
中档卫生洁具，普通洗面台或台式洗面盆，普通面镜，设香皂盒、手纸盒，普通吊顶或不做吊顶，普通瓷砖墙面、防滑地砖地面
普通卫生洁具，普通洗手盆，设香皂盒，不设吊顶，瓷砖墙裙普通防滑地砖地面
门厅、电梯厅
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（二）零售商业物业及其分类
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（三）写字楼与零售商业物业开发项目的特点
：
要求开发商具备长期投资能力；
把握写字楼设计发展潮流和趋势；
要高度重视写字楼的选址
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银河soho：使用了多项绿色建筑的先进技术，比如高性能的幕墙系统、日光采集、百分之百的地下停车、污水循环利用、高效率的采暖与空调系统、无******化碳的制冷方式以及优质的建筑自动化体系
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：
需要认真分析零售商业物业的商业辐射区域；
要求开发商具备长期大规模投资的能力；
先租后建、只租不售；
对物业管理水平的要求高；
需要与交通设施联合开发；
要努力实现商场收益风险管理社会化；
零售商业物业与其他物业联合开发
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（一）旅游度假村开发项目
三、其他类型的开发项目
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（二）工业物业开发项目
重工业厂房
轻工业厂房
高新技术产业用房
研究与发展用房
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政府
土地储备中心
土地利用总体规划
城市总体规划
控制详细规划
年度土地供应计划
存量国有土地、拟征用和农转用土地
征地、
农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设
（三）土地一级开发项目
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由于投资收益是对投资者所承担投资风险的回报，因此正常情况下投资收益与投资风险是相匹配的。高收益伴随高风险。
第二节 风险对投资方向 和时机选择的影响
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风险对房地产投资方向和时机选择的影响，主要包括以下几个方面：
1. 根据项目风险的大小，确定其合理的投资收益水平；
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第三节 房地产开发场地的选择
一、位置的含义
二、影响房地产开发场地选择的要素分析
三、不同类型项目对位置的特殊要求
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一、位置的含义
狭义的位置是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。
广义的位置除了地理位置以外，还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景。某一具体位置所处的社会、经济、自然环境决定了该位置附近的市场需求和消费特征。
对位置的理解还包括该位置进行房地产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争环境。
对位置的把握还须有发展的、动态的眼光。
“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”
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二、影响房地产开发场地选择的要素分析
（一）区位分析
备选区位：可进入性、交通模式、优势条件及已有竞争性项目的情况，确保投资项目的规划用途与周围环境相匹配
（二）场地分析
场地条件：大小、形状、地质地形条件、临街状况、基础设施水平、利用现状、分区限制
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（三）开发潜力分析
房地产开发应追求最高、最佳利用，也就是说在技术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效利用。
（四）获取场地开发权的方式
政府土地出让、当前土地使用者转让
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