文档介绍：在租赁土地上建房的房屋所有权归属问题
依照租赁土地所在的土地市场来划分，土地租赁可分为国有土地租赁与土地使用权的出租。
前者属于土地租赁一级土地市场，1后者属于二级或三级土地市场。原则上，依照我国法律规
定，目前土地由承租人向出租人支付租金的行为。”10
在这种情况下，出租人与承租人是完全的债权债务关系。二者都受到双方租赁合同的约束。
出租人已经通过出让、划拨、转让或租赁的方式向国家取得了土地使用权，拥有相对完整的土
地处分权。而我公司通过租赁形式向出租人租赁土地，获得的仅仅是土地的他项权利，11在土
6 2007 年《土地登记办法》第二十九条
依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证
等相关证明材料，申请租赁国有建设用地使用权初始登记。
7 2008 年《房屋登记办法》第八条
办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
8 《意见》第七条
9 《意见》第七条
10 1990 年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条
11 1999 年《国土资源部关于印发<规范国有土地租赁若干意见>的通知》第六条
承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建
立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。（所做登记为土地他项权利登记。）
1995 年《国家土地管理局印发 <国家土地管理局土地登记规则 >的通知》第二条
本规则所称土地他项权利，是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以
及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。地的处分上有很多方面都要受到限制。另，我公司依照己方规划在租赁的土地上建造房屋进行
经营活动，由于我公司并未取得土地使用权，再加上房随地走的原则，即便是我方自己建造的
房屋，也无法从房屋登记部门取得房产证，无法获得房屋所有权。
出租土地使用权通常适用于经济组织无钱买地又很难直接租赁国有土地使用权的情形。但
如果我公司采取这种土地租赁方式，在实务操作中常常会面临很多比较被动的局面。有可能补
救的方法：
我公司经过融资等方式获得足够资金后与出租人签订补充转让协议，将出租人享有的
出让国有土地使用权或承租土地使用权转让至我公司。（若出租人享有的是划拨土地使
用权，那就需要依法将划拨用地转为有偿使用后进行出让。 ）如此，我公司可能因为事
前自行建造违章建筑被政府收取一定的罚款，等我公司根据已经取得的土地使用权证
申请到建设用地使用权证之后，我公司便可在房屋登记部门申请取得房屋所有权证。
这样，房屋所有权即可归属与我公司。