文档介绍：我国购物中心如何走出困境
进入90年代以来,中国发展最快的零售店铺形式就是超级市场、仓储商店和购物中心。发展快就会有盲目化倾向。中国购物中心的建设目前还处在探索阶段,发展缺少规划,出现“一窝蜂”的倾向:有人把它做成了待租的房地产,有人把它当成了百货商店转型的救命稻草……。盲目发展的结果,导致经营效果不佳,有的关了门,有的转了型,还有的在勉强维持生存。这不得不使我们静下心来反思:中国目前发展购物中心的条件成熟吗?该怎样去发展购物中心?
中国目前发展购物中心的条件成熟吗?
要回答这个问题,需要从分析中国购物中心面临的困境及原因入手。
1、中国购物中心发展面临的困境
笔者没有精确地去统计,中国购物中心有多少是赚钱的,又有多少是赔钱的。据观察,能有50%赚钱就不错了,其中恐怕又有至少20%入租商户不赚钱。即使一些购物中心开始赚钱了,由于投资巨大,资金回收也是遥遥无期。显然中国购物中心发展面临困境。
困境之一:客流不旺。诸多大城市开业的购物中心都面临客流不旺的灾难,走进购物中心给人以萧条冷清的感觉,顾客象看画展一样浏览各个专卖店,真正掏钱购物的人不多,稳定的回头客就更少了。
困境之二:租户难求。购物中心采用招租方式经营,就是开发商把店铺或摊位出租给零售商。因而租金是开发商的重要利润来源。要取得稳定而理想的租金,必须找到信誉好的零售商。但是,购物中心建成后常常遇到招商难题:期待的零售商他不来,而想来的又不想要。我国的专业店和专卖店本来就数量少、质量低,使购物中心没有充足的选择余地。外国专业店和专卖店倒是成熟化了,但又不一定适合中国目前的消费状况;有些虽然适应了,但在中国又不一定有营业执照。
困境之三:管理乏力。购物中心里常有上百个所有权独立的零售商,应通过统一管理来树立购物中心的整体形象。但是,购物中心的管理比百货店管理难度大得多。面临的问题诸如所有零售商是否接受统一收银,是否接受统一营业时间,是否接受进行统一的促销行动等。如果协调没效率,就会损害购物中心整体形象,使顾客失去光顾的兴趣。
2、面临困境的原因
中国购物中心面临困境的原因主要有主观、行业和环境三大方面的原因。
一是主观原因。投资者缺乏对购物中心发展规律的认识。房地产业将其作为物业来做,商业把它当作商场来做。实际上,它是一个综合体,其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。
显然,很多购物中心没有按照其自身发展规律行事。德国ECE公司购物中心专家迪茨博士认为,北京购物中心95%选址不当。他认为,购物中心投资回报期为20年,美、日购物中心一般为7年,应对入租户放水养鱼。但一些中国投资者为尽快收回投资,向入租零售商收取过高的租金,结果无异于杀鸡取卵。北京信特商业中心倒闭的原因之一就在于此。购物中心开业前应先作好规划,甚至租户意向在施工前就应确定。但有些商业零售企业是经营不善被迫走上出租办购物中心之路,或者活不下去才向购物中心转型的。殊不知,购物中心管理比百货店还难,转型的风险很大。北京仟村就品尝了转型失败的苦果。另外,国外超大型购物中心的发展,大多不是一步到位的,而是分步进行投资,分为一期二期工程兴建,因此可以随时进行调整。而我们的购物中心多数不但大而豪华,而且一步到位,所冒风险太大。
二是行业原因。我们正面临着一场综合性的零售革命。西方发达国家在近