文档介绍：前线地产2019年西安团结西路的项目市场调研的报告
生存背景描述
项目属性界定
项目发展思考
竞争借鉴思考
西郊—西安四大城区之一，众多大型国企聚集地，传统的工业区，厂房及家属楼遍布,“没落”的印象；
大多数企业效益分布较乱，与项目所处地段关系不大，项目价格主要受性质和后期包装决定。
项目产品分布
1
2
8
4
5
6
3
7
万国远鉴名筑两室
89、94
七彩阳光城
三室
93
汉景苑68、两室/三室
83、114
天朗大兴郡
两室、三室
80㎡、130㎡
华府御城
两室
78、82
御笔华章
两室/三室
86、113
君悦华府
两室
73-77
东尚观湖
两室
88、91、96
本案
竞争项目产品以两房为主，其次为三房，面积两室为70~96㎡，三房为93~130㎡。
项目名称
总建筑面积
（万㎡）
在售面积
（万㎡）
已售面积
（万㎡）
销售率
（%）
市场存量
（万㎡）
潜在供应
（万㎡）
天朗大兴郡
130
——
——
华府御城
30
11
6
%
5
19
君悦华府
12
12
30%
——
汉景苑
19
19
60%
——
御笔华章
26%
万国远鉴名筑
18
65%
——
七彩阳光城
78%
——
东尚观湖
26
20
35%
6
旭景新港
42
0
0
0
0
42
小结
50%
供需分析
在售项目平均推售产品去化近半，未来市场供应充足，仍有潜在供应量150W㎡，后续市场销售压力巨大。
价格分析
市场在售项目价格分布差异较大，呈现两极分化走势，这与项目性质有极大关系，部分低价项目为品质较低的城改项目；
从近年的价格涨幅看，区域最大价格涨幅高达22%，而最低价格涨幅仅6%左右，这与项目之间不同的市场定位和包装有着莫大关系。
销售分析
项目
开盘时间
销售面积
（万㎡）
销售周期(月）
月均去化
（㎡）
天朗大兴郡
——
——
2
——
华府御城
6
7
8500
君悦华府
17
2100
汉景苑
20
5700
东尚观湖
9
8600
御笔华章
22
1600
万国远见名筑
24
2752
七彩阳光城
12
4030
小结
08-09
14
从销售情况看，竞争项目多为08-09年入市项目，平均去化周期为14个月去化50%，㎡；
销售情况欠佳，且两极分化严重，最大去化速度差别为4倍以上，整体去化较慢。
在售项目除了天朗大兴郡外，其余项目价格与规模关系性不强，规模并不能成为市场项目提升价格的绝对指标；
天朗大兴郡受天朗地产多年城西操盘，品牌效应非常强，因此排除其价格纯粹受规模的影响因素。
在售项目去化速度与价格敏感度不高，伴随着价格的增高，去化速度并未随之减慢，区域项目呈现两极分化情况；
东尚观湖与华府御城价格与去化速度均成为在售项目之最；其余项目随着价格的增高，去化速度逐步减慢。
价格层级
去化层级
上
中
下
东尚观湖、天朗大兴郡、御笔华章
华府御城、万国远鉴名筑、七彩阳光城、旭景新港
君悦华府、汉景苑
上
中
下
东尚观湖、华府御城
汉景苑、七彩阳光城
万国远鉴名筑、御笔华章、君悦华府
区域领跑者
东尚观湖
去化优先者
华府御城
低价策略者
汉景苑
对我们项目而言，追求保持价格一定的前提下，快速去化是项目发展的目标，在此基础上，需关注对象如下：
直接竞争对象，也是超越对象
优先考虑对象
现金流路线对象
产品分析
项目
面积区间
主力户型
主力面积
景观设计
配套情况
单价区间
总价区间
天朗大兴郡
35-130
两室、三室
80㎡、130㎡
汉代园林
运动休闲会所
文化街区
5800
20-
华府御城
52-143
两室
78、82
水景园林
幼儿园、商业广场
4700-5400
24-77W
君悦华府
64-124
两室
7