文档介绍：2022年房地产行业市场现状分析
：2022 年进入典型的逆周期调控窗口
2022 年以来，中央持续加大房地产政策放松力度。1 月 20 日 5 年期 LPR 下调 5bp；3-4 月金稳会后强调避免金融机构对困难房企的房者对房企信用进行甄别，烂尾楼成为购房者担心的重要问题之一。④信托机构对低评级民营房企收紧。由于信托等非标通道在高杠杆房企的敞口较大，在目前的行业环境下，信托机构纷纷进入风险回避状态，到期不续做、提前收回资金或要求追加担保物的情况非常普遍。⑤境内外公开债券市场，大部分低评级债券下跌至 20-70 不等（面值 100），基本丧失借新还旧能力。2022 年是房企境外美元债的偿债高峰，公开市场信用收缩成为趋势。⑥ 各商业银行在央行的指导下，对房企进行了逆势的信用支持。但是监管部门指导商业银行对不同评级机构的支持力度有限，因此商业银行亦会选择性的更多支持国企、央企及其他高评级企业。
本轮政策放松力度不足 2014-2015 年的一半
随着行业基本面持续下探，投资者对于更多城市出台更大力度的宽松政策以及央行使用降准、降息等货币政策工具的预期持续抬升，并在 5 月初步兑现。但我们认为目前政策力度仍低于 14-15 年，具体表现为调整认贷政策的主要城市范围小于 14-15 年、首套房及二套房按揭贷款率打折力度低于 14-15 年，后续仍有较大政策空间。
回顾 2014-2015 年的宽松周期，本轮政策放松力度不足上轮一半。2014 年 9 月 30 日，央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出首套房贷款利率下限为贷款基准利率的 7 折（实际执行约为 85 折-9 折），同时全国层面放松“认房认贷”，即对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次购房执行首套房贷款政策。随后自 2014 年 11 月至 2015 年 10 月期间历经 6 次降息，基准利率累计下调 165bp 至 %，此外 2015 年 6 月起推行棚改货币化。相对应地，本轮宽松自 2022 年 1 月至今 5 年期 LPR 累计下调 20bp 至 %，5 月 15 日央行、银保监会宣布首套房贷款利率下限调整为 LPR 减 20bp（即最低可至 95 折），但在“认房认贷”调整方面，3 月至今仅郑州、贵阳、长春等部分二线及三四线城市推行不认贷。对比来看，本轮需求端政策整体放松力度不足 2014-2015 年的一半，意味着政策不希望主要城市房价过快上涨和居民增加过多的负债。
具体来看，首套房及二套房贷款利率打折幅度低于 14-15 年，仍有进一步下行的空间。根据贝壳研究院数据， 5 月重点城市按揭贷款利率为首套房贷 %、二套房 %，环比回调 26、13bp，其中首套房贷款利率单月回落幅度加快。分城市来看，根据易居研究院统计，截至 5 月 19 日（LPR 下调前）主流城市中已有广州、深圳、苏州、无锡、天津、济南、青岛、郑州、昆明、重庆等部分银行执行了首套房最低利率（%）。而当前首套房、二套房贷款利率下限分别为 %、%，一方面仍分别有 66、27bp 的下行空间，另一方面从历史上也曾出现过房贷利率较基准利率打折的情况，特别是当前二套房贷利率加点依然处于较高水平，仍可期待进一步放松。
近一个月宽松政策有加速迹象
5 月以前，整体来看楼市宽松政策力度偏弱，且主要城市覆盖面有限。主要包括：1 月 5年期 LPR 下调 5bp；1-4 月合计约 19 个一二线城市放松限购，合计约 12 个二线城市放松限贷，合计约 5 个二线城市放松限售。而 4 月 29 日政治局会议之后，特别是 5 月 10 日之后的两至三周内，宽松政策出台明显加速，同时力度有所加大。包括：5 年期 LPR 下调 15bp；首套房贷利率下限调整为 LPR-20bp（95 折）；沈阳、长沙、南京、成都、杭州、武汉等 20 余个二线城市放松限购；长春、沈阳、济南等约 10 个二线城市放松限贷；东莞、杭州、大连、济南等约 10 个二线城市放松限售。
，困难房企将失去机会
短期内政策在需求端的力度仍需进一步观察
看好下半年需求侧逆周期调控继续加码，但未来半个月的政策力度仍需进一步观察。一方面虽然近期各地出台宽松政策的斜率加大，但主要城市的认贷调整、首套房及二套房贷款利率打折均低于 14-15 年，实质性的政策仍有克制，反映出监管主观上或许对于房价上涨仍较为敏感。另一方面受制于美联储加息周期下资本外流及人民币贬值的压力，全球宏观环境不支持大幅下调基准利率，同时居民补贴银行、银行补贴企业的结构（央行数据，3 月末